Immobilier : l'offre neuve se raréfie

« Le marché des bureaux d’Île-de-France a augmenté de 11 %, avec une demande placée⁽¹⁾ de 2,32 millions de m², contre 2,10 millions en 2010 », explique Thierry Juteau, directeur général de Cushman & Wakefield France, société privée spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise. Ainsi, près de 2 321 082 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs au cours de l’année 2011. Telles sont les premières conclusions du cabinet Cushman & Wakefield.

Dans un contexte plus large d’investissements immobiliers, les bureaux affichent une progression de 79 % par rapport à 2010, avec 12 milliards d’euros, et concentrent 74 % des volumes investis en France. Un volume au plus haut depuis 2007. Si les bureaux sont les premiers investissements sur l'ensemble du territoire français, ils dominent plus largement en Île-de-France (87 %).

Ce marché de l’immobilier de bureaux en Île-de-France a bénéficié du dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces, avec une hausse de 25 % pour les surfaces inférieures à 4 000 m². Le regroupement et la rationalisation sont à l’origine de 87 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en 2011, contre 90 % en 2010.

Le secteur des banques et assurances représente en 2011 21 % des acheteurs, contre 17 % en 2010. Cela est dû à des grands projets, comme celui de l’assureur Apria qui a déménagé de Saint-Lazare à Montreuil ou d’Aon, qui a déplacé ses bureaux de Levallois au 15^e arrondissement de Paris. L’activité a également été soutenue par un nombre important de ventes utilisateurs (377 000 m², soit plus du double de 2010).

Paris intra-muros concentre 39 % de la demande placée totale d’Île-de-France. Ce taux élevé s’explique par la forte demande de petites et moyennes surfaces, et le nombre toujours élevé de mouvements supérieurs à 4 000 m². Certains marchés se distinguent, comme Paris centre Est (+ 26 % sur un an). Le Nord connaît une progression record (+ 136 %), liée notamment au projet de regroupement de l’opérateur SFR à Saint-Denis sur son campus de près de 130 000 m².

Avec 3,7 millions de m², le volume de l’offre disponible à six mois a diminué de 8 % sur un an. L’offre a diminué de 14 % à Paris, quand elle n’a baissé que de 7 % dans le reste de la région. Un point noir souligné par Thierry Juteau : « Il y a un véritable problème d’assèchement de l’offre neuve, avec seulement un quart d’offres neuves ou restructurées. »

Le loyer prime⁽²⁾ s’établit à 838 €/m²/an, soit une hausse de 10 % sur un an. La raison ? Selon Cushman & Wakefield, de nombreux utilisateurs sont toujours prêts à payer le prix fort pour des bureaux en plein cœur de Paris, en raison d'une forte pénurie de l'offre restructurée de qualité. Les loyers ont atteint des records dans les quartiers les plus prisés (Paris 7^e et le quartier central des affaires (QCA) de Paris, soit le 8^e arrondissement et une partie des 1^er, 2^e, 9^e, 16^e et 17^e arrondissements). Dans le centre Est de Paris, les niveaux des loyers demeurent élevés, tandis que les loyers ont résisté à La Défense, notamment grâce au projet de la Tour First.

Paris et l’Île-de-France demeurent des valeurs sûres en termes d’investissements immobiliers, devant les autres capitales européennes. En effet, selon les estimations du cabinet, la demande est en baisse de 40 % à Londres et de 42 % à Bruxelles. Seule la ville de Moscou tire son épingle du jeu, avec une demande en hausse de 12 %.

Les prochains mois devraient compromettre le redressement du marché des bureaux d'Île-de-France, mettant un point final aux espoirs de démarrage d'un nouveau cycle immobilier, affirme Cushman & Wakefield. Le contexte économique devrait peser sur l'évolution de la demande placée en 2012. Contraints de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, plusieurs grands utilisateurs continueront toutefois d'absorber les bureaux neufs ou de seconde main de qualité d'Île-de-France. Cette évolution profitera aux marchés les plus établis, qui offrent quelques rares opportunités, et aux marchés tertiaires les plus proches de Paris ou de La Défense qui disposent de bureaux neufs à moindre coût et bien reliés aux transports.

(1) Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux.
(2) Loyer prime : moyenne pondérée des cinq transactions les plus élevées.