FM - Donner de la valeur (numérique) aux bâtiments

La révolution digitale impacte fortement les métiers du facilites management. BIM (Bâtiments et informations modélisés), capteurs de présence pour optimiser les espaces de travail et la performance énergétique des bâtiments, applications dédiées sur smartphone qui facilitent la mobilité dans l'entreprise, les nouveaux services accessibles aujourd'hui grâce au digital sont nombreux. Mais encore récents en France et avec un ROI pas toujours simple à mesurer pour les directions achats car il faut être en mesure d'estimer à la fois le ROI direct et le ROI indirect lié, notamment, au coût de mise en place des solutions, coût des licences récurrentes et coût du matériel. " C'est toujours en cours, confirme Éric Lamendour, président de la commission communication du Sypemi, le Syndicat professionnel des entreprises de multiservice immobilier. Selon les pays, le ROI se quantifie entre 7 et 20 % de gains sur un immeuble. Comme l'ensemble des acteurs est encore en phase d'apprentissage, il est difficile de le quantifier avec précision. "

Le grand bain du BIM

En décembre 2014, le ministère du Logement lançait un plan de 20 millions d'euros sur trois ans visant à accélérer l'utilisation par les acteurs du bâtiment de la maquette numérique, intégrée dans un processus BIM. Objectif : construire plus de logements, de meilleure qualité, notamment environnementale, et à moindre coût.

Mature aux États-Unis et dans les pays anglo-saxons et scandinaves, ce processus est arrivé en France plus tard. " Si la France s'est montrée un peu frileuse au départ, les contrats relatifs aux immeubles neufs sont généralement "bimisés" ", relève Éric Lamendour. À la clé : une ­meilleure gestion du cycle de vie du bâtiment. Car le BIM, rappelons-le, est un processus de travail collaboratif via une maquette numérique, partagée entre tous les intervenants d'un projet de bâtiment, de la conception à l'exploitation. Elle contient une base de données et une représentation graphique en 3D de l'ouvrage qui permet de décrire les objets composant le bâtiment et sur lesquels sont attachées des données partageables entre les acteurs du projet. Avec, à la clé, un meilleur partage de l'information et des économies de temps, et d'argent. "Avec la maquette numérique, la durée moyenne des chantiers est écourtée de 7 %. Les ­dépassements budgétaires sont diminués de 40 %. La marge d'erreur ? Réduite à moins de 3 %. In fine, la maquette numérique permet d'économiser jusqu'à 10 % de la valeur des contrats " , fait valoir le ministère sur le site dédié au Plan transition numérique dans le bâtiment (PTNB).

Gains économiques mais également gains environnementaux importants car le BIM oblige les acteurs à concevoir et entretenir les bâtiments différemment. Ce processus fait également naître de nouvelles ­interactions avec ces bâtiments rendus "intelligents" par la pause de capteurs, et donc capables de générer des datas.

Le digital pour optimiser les coûts

L'implantation d'un nouveau siège social s'accompagne souvent de cette réflexion. Selon Pascal Hoguet, directeur territoire numérique et connecté chez Capgemini, " les usages du digital appliqués au bâtiment permettent à la fois d'accompagner les nouveaux modes de travail, de valoriser et développer une image de marque, d'optimiser les coûts, d'améliorer les processus opérationnels de maintenance et, enfin, de s'adapter aux digital natives. " Il ajoute, par ailleurs, que " les entreprises qui mènent actuellement des expérimentations digitales sont généralement celles qui ont entamé une transformation numérique profonde. " Et celles qui disposent le plus souvent d'un parc immobilier important.

Le digital permet aussi de repenser les espaces de travail dans une logique d'optimisation. " Chaque année, environ 30 % des espaces de travail ne sont pas occupés ", rappelle ainsi Pascal Hoguet (Capgemini). Un non-sens à la fois économique et écologique qu'il est aujourd'hui possible de neutraliser grâce notamment à la pose de capteurs de présence permettant d'optimiser les espaces et les consommations énergétiques. Un capteur coûte environ 30 euros et peut être installé, par exemple, dans les salles de réunion ou espaces de coworking. L'analyse des datas récoltées sur une période donnée permet également d'envisager la sous-location de bureaux inoccupés.

Parallèlement à la capacité que peut avoir aujourd'hui un immeuble à embarquer un certain nombre de données dans le temps ainsi que sa capacité à être piloté à distance, qu'il soit connecté à son environnement (connected building), ou à son territoire (smart ­building), il doit être en mesure d'offrir un confort digital à ses utilisateurs : wi-fi, applications pour se déplacer ou réserver une salle de réunion, accès aux services de conciergerie...

Offrir un confort digital à la carte

" Les entreprises du FM doivent s'approprier ces mutations et prendre conscience qu'elles ne sont plus seules mais au coeur d'un écosystème. Le digital leur permet de ne plus travailler à l'aveugle et de gagner en productivité, rentabilité et donc en saving grâce à une meilleure anticipation ", souligne Éric Lamendour du Sypemi. Une nouvelle manière de travailler qui bouleverse leur business model pour être capable de proposer aux entreprises ces nouveaux services à la carte.

Et qui dit services à la carte dit tarification à la carte. " On s'oriente de plus en plus vers le modèle d'algorithme " pay as a service ", utilisé notamment aux Pays-Bas ", poursuit le président de la commission communication du Sypemi. Donc, vers des modèles de tarification différents, calculée en fonction de l'algorithmie obtenue suite à la récupération des données, à leur analyse et corrélation pour aboutir aux tendances qui permettront de proposer des services ou performance supplémentaire. Ce savoir-faire est-il aujourd'hui internalisé ou externalisé ? " Les grands groupes ont pris conscience que le digital était incontournable, ils ont donc massivement investi sur des relais de croissance futur en recrutant notamment un nombre important de data scientists ", conclut Éric Lamendour.