Révision des valeurs locatives : attention au très neuf

En quoi consiste la révision des valeurs locatives des locaux professionnels ?

Jean-Philippe Dupuy, expert fiscalité locale chez Ayming : La méthode de calcul de la fiscalité locale reste la même : il s'agit toujours de la surface du local multipliée par une valeur. Le changement concerne cette valeur. Auparavant, elle correspondait à un loyer moyen fixé en 1970 et qui n'évoluait jamais. Le nouveau système prévoit de réviser cette valeur chaque année : elle correspondra au tarif du loyer moyen dans un secteur et pour une catégorie de local (39 catégories au total). Pour éviter un écart extraordinaire entre l'impôt payé jusqu'à présent et celui qui devra désormais être réglé (les loyers aujourd'hui sont en effet plus élevés qu'en 1970), un lissage complexe sera effectué sur dix ans pour que la nouvelle formule prenne petit à petit le pas sur l'ancienne.

Propriétaire/locataire, neuf/ancien, choix d'une région plutôt qu'une autre : cette révision a-t-elle un impact sur certains arbitrages ?

Cette révision n'impacte en rien le choix entre être propriétaire ou locataire de ses locaux professionnels. En revanche, il peut y avoir des disparités concernant le neuf ou l'ancien. En effet, les immeubles qui ont été livrés très récemment seront directement imposés sur la nouvelle base. Il y aura donc de réelles différences avec les immeubles qui se sont terminés avant 2017 et qui seront toujours imposé sur les valeurs de l'ancien système. Par ailleurs, il était auparavant possible de moduler la valeur de son local professionnel à la baisse ou à la hausse en fonction de sa vétusté (les immeubles très anciens pouvaient bénéficier d'un abattement et ceux très neufs subir une majoration), ce qui n'est plus possible avec cette révision. Cette prise en compte de la vétusté ne sera possible que sur les bureaux : sur les 39 catégories de locaux il existe en effet une catégorie "bureaux anciens" et une autre "bureaux neufs". Enfin, il y aura évidemment des disparités régionales puisque le calcul de la valeur locative se fera en fonction du loyer moyen observé dans un département (divisé en 6 ou 7 secteurs de marché homogène). Par ailleurs, les taux d'imposition seront toujours différents d'une commune à l'autre.

Quels conseils donneriez-vous aux entreprises ?

Les entreprises doivent être vigilantes quant aux déclarations faites en amont pour calculer les impôts locaux. Il faut s'assurer que la catégorie de local est correcte (notamment concernant les bureaux anciens et les bureaux neufs), que la surface, également, est bien la bonne, etc... Et il s'agit également de s'assurer que l'administration fiscale a bien pris en compte ces déclarations. Et ne pas hésiter à faire ces vérifications pour la nouvelle base mais aussi pour l'ancienne, qui sert toujours à calculer les impôts locaux pour une dizaine d'années.