Garantie des charges : comment réduire sa facture immobilière ?

" Garanties des charges : du rêve à la réalité ". Le titre de la conférence qui a clôturé le salon du SIMI, en décembre dernier, signale un changement de paradigme auquel les entreprises feraient bien de s'intéresser. En effet, ainsi que l'a souligné Michel Jouvent, le délégué général de l'association Apogée, premier à s'exprimer parmi le panel d'invités, "garantir les charges n'a de sens que si elles sont basses". Une évidence ? Pas tant que cela.

Nouveau levier d'optimisation économique immobilière pour les entreprises, la garantie des charges est une notion qui est avant tout liée à la cause environnementale et le premier Grenelle de l'environnement (2007). Pour répondre au "constat partagé et préoccupant d'une urgence écologique" - dixit le texte de loi né de cette série de rencontres - il a été demandé aux acteurs de l'immobilier d' optimiser la consommation énergétique de leur patrimoine.

Quelques années plus tard, les rapports Jouvent-Costa et Jouvent-Huet leur donnaient des outils juridiques pour le faire. Respectivement baptisés GPEI et GRE - pour Garantie de Performance Energétique Intrinsèque et Garantie de Résultats Energétiques - ce sont deux formes d'engagements multipartites qui permettent de mobiliser l'ensemble des acteurs d'un chantier immobilier autour d'un objectif unique : optimiser la consommation énergétique d'un bâtiment... et donc, logiquement, les coûts qui y sont liés.

Une seconde finalité qui peut prendre une importance variable : selon les contrats, un certain nombre de charges sont associées - ou pas - à l'énergie. En la matière, Michel Jouvent met en garde : pour réaliser un maximum d'économies, "les deux leviers à actionner en priorité sont l'énergie et la maintenance".

Un bail "tout compris"

De fait, ces deux postes de dépenses sont liés. C'est ce qu'a compris le groupe immobilier Züblin, qui a décidé d'importer en France le modèle populaire dans les pays scandinaves des baux "all inclusive" ou, en français, tout compris. Sont inclus dans une somme forfaitaire, outre le loyer : les charges d'exploitation et de maintenance de l'immeuble ; les services (nettoyage etc.), les charges de consommation d'énergie (eau, gaz, électricité). "C'est un véritable pari", a admit Pierre Essig, pdg de Züblin France, également présent lors de la conférence organisée à l'occasion du SIMI. Pour le tenir, le prestataire s'appuie sur une connaissance pointue du patrimoine concerné. Il s'est ainsi lancé il y a six ans dans la rénovation globale de son parc immobilier. Objectif : "Atteindre une performance intrinsèque de l'immeuble la plus efficiente possible", a expliqué Pierre Essig. Pour ce faire, aucun détail n'est négligé. Züblin veille notamment sur le choix des luminaires fournis à la livraison : des LED, moins énergivores. C'est une manière de se prémunir des risques exogènes au bâtiment. De fait, la maîtrise du parc immobilier est telle que "même si le prix de l'électricité devait flamber, nos charges n'augmenteraient que de 3 ou 4 euros" estime, serein, Pierre Essig.