Immobilier d'entreprise : "le 4e trimestre a vu un rebond massif des transactions"

Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, près de 27 milliards d'euros ont été investis en immobilier d'entreprise banalisé (bureaux, commerces, logistique et locaux d'activité) en 2020, un volume en baisse de 32% par rapport à 2019, mais relativement proche (-12%) de la moyenne des cinq dernières années. Un recul largement expliqué par le ralentissement économique et du marché locatif d'immobilier d'entreprise (bureaux et commerces), et par la comparaison avec 2019, une année record en termes de volumes (39,5 milliards d'euros).

Selon Magali Marton, directrice études & recherche France :"comme anticipé, le 4e trimestre 2020 a vu un rebond massif des transactions, avec plus de 9,4 milliards d'euros engagés, rassurant sur les liquidités disponibles et la volonté des investisseurs d'exécuter leur plan d'investissement. La nouvelle donne du marché est marquée par une sélectivité plus sévère des acquéreurs quant au déploiement de leurs capitaux, et la capacité à signer des acquisitions à des taux de rendement bas, si la récurrence du revenu locatif est assuré. Leur intérêt se porte de façon marquée sur la logistique et le résidentiel, dans un mouvement de diversification de leurs risques".

Malgré le contexte de crise sanitaire qui a ralenti les échanges et les déplacements transfrontaliers, le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise en France français a conservé son pouvoir d'attraction sur la scène européenne et mondiale, et fait preuve d'une résistance en ce qui concerne les volumes engagés par des acteurs étrangers (proches de 11 milliards d'euros engagés par des investisseurs étrangers, soit 41% de sa performance globale). Une tendance qui devrait se renforcer en 2021 avec le retour des acteurs asiatiques, actuellement absents du marché.

OPCI & SCPI ont accéléré leurs investissements en acquisitions (7 milliards d'euros investis en 2020), malgré une collecte au ralenti (- 30% estimés), de même que les compagnies d'assurances (avec près de 5,7 milliards d'acquisitions), un résultat en hausse de 9% en un an, réduisant ainsi l'écart avec les fonds d'investissement, toujours en pôle position à l'acquisition. La progression la plus spectaculaire est celle des fonds allemands dont les engagements en 2020 ont à nouveau dépassé la barre du milliard d'euros

En termes de leur géographie, les opérations d'investissement en Île-de-France n'ont pas fondamentalement changé : un "back to basics" sur fond de dégradation conjoncturelle du marché locatif en 2020 (1,3 million de m² placés, en baisse de 45% en un an) conforte la place singulière de Paris qui termine l'année sur près de 7,8 milliards d'euros engagés (49% du volume total francilien), un chiffre en repli de seulement 12% en un an.

Les montants engagés à Paris QCA ont été stables d'une année sur l'autre, autour de 3,4 milliards d'euros, une performance qui doit beaucoup à la forte augmentation des valeurs métriques sur ce secteur, passées en un an de 16 000 €/m² à plus de 18 000 €/m², avec un trio d'acquisitions ayant franchi la barre des 30 000 €/m². Le Croissant Ouest a également plutôt bien négocié un exercice 2020 rendu compliqué par la crise économique : près de 4,9 milliards d'euros ont été engagés sur ce territoire dont près de la moitié en Boucle Sud ("Citylights" à Boulogne-Billancourt, et "Aquarel" à Issy-les-Moulineaux).

Après une année 2019 très active, la Première Couronne revient à une volumétrie plus classique, proche de 2,7 milliards d'euros, essentiellement sur le Nord et le Sud. Le fait le plus marquant de 2020 est du côté de La Défense où les opérations ont été rares, alors que 3,4 milliards d'euros y avaient été investis en 2019.

Concernant les classes d'actifs, le segment des bureaux conserve une place centrale (avec 18,5 milliards d'euros engagés), et l'on anticipe un "fly to quality" sur fond d'une croissance des liquidités disponibles pour des stratégies Core et Value-Add. La compression des taux de rendement prime n'est probablement pas achevée pour les meilleurs secteurs.

L'attractivité des actifs logistiques se confirme (avec 3,4 milliards d'euros investis en 2020), avec plus d'appétit que de produits disponibles, des "sale & lease-back" en perspective, et un marché locatif boosté par des opérations de développement en blanc.

S'agissant des commerces, on observe un attrait pour les surfaces alimentaires, avec un marché qui continue d'être actif sur les pieds d'immeuble avec une vigilance sur les covenants et une appétence pour les baux récemment renouvelés.

Les perspectives pour 2021 restent incertaines : les liquidités disponibles à l'investissement immobilier sont bien présentes et le maintien des taux obligataires en territoire négatif accroit la capacité d'attraction de l'immobilier d'entreprise grâce à une prime de risque restée intacte. Le marché locatif et les changements structurels vont quand même impacter certaines classes d'actifs (bureaux et commerces principalement).

"Les résultats du 4e trimestre 2020 sont encourageants sur la capacité du marché à résister à un environnement économique chahuté pour encore quelques mois/trimestres", commente Nils Vinck, Head of Capital Markets Group. La question aujourd'hui est d'identifier les opportunités à acquérir, alors que les investisseurs finalisent leurs stratégies d'investissement, qui sont plus diversifiées en termes de classe d'actifs, avec un intérêt croissant pour la logistique et le résidentiel, et tournée vers des actifs value-add dont le prix peut être revu selon la localisation. Le début 2021 est assez calme mais nous sommes confiants sur un volume de transactions de 26-29 milliards d'euros, projection qui ne pourra se réaliser que si des immeubles ou des opérations de développement sont mises sur le marché".