[Etude] La demande placée d'entrepôts explose

Au premier semestre 2021, la demande placée d'entrepôts logistiques a augmenté de 12% avec une totalité de 1,5 million de m². Le rythme et le nombre de transactions ont forci d'avril à juin, et selon une étude menée par Cushman & Wakefield, ces signaux positifs confortent une projection supérieure à trois millions de m² de demande placée en fin d'année.

Après un premier trimestre très axé sur les marchés hors dorsale (Centre-Val de Loire, Normandie et Occitanie), le corridor logistique a repris l'ascendant et a concentré près de 60% de la demande placée. L'Ile-de-France devance son temps de passage avec 385 000 m², 14% de plus en un an, Lyon double son volume d'activité (110 000 m²) et Lille, avec 208 000 m², dépasse déjà son score de l'année 2020. Selon l'étude, "les transactions supérieures à 30 000 m² ont fortement contribué à ce rééquilibrage en particulier pour Lyon et Lille, un créneau qui a justement fait défaut à Marseille."

En 2020, les logisticiens avaient nettement accéléré leurs prises de positions afin de gérer l'urgence et la continuité d'activité d'un certain nombre de chargeurs. Ces chargeurs, oeuvrant principalement dans le commerce de gros, la grande distribution et l'industrie, reprennent l'ascendant mi-2021. "Cette tendance, qui mérite d'être confirmée en seconde partie d'année, suggère une certaine normalisation du marché maintenant que la phase des reconfigurations immobilières les plus impérieuses est passée." Les pure-players du e-commerce ont également animé le marché, dont un certain nombre d nouveaux arrivants, ciblant des entrepôts relativement compacts (de 10 000 m² à 30 000 m²), leurs sites les plus grands restant opérés par des logisticiens.

Ces formats d'entreposage compris entre 10 000 m² et 30 000 m² ont concentré près de la moitié de la demande placée (48%), mais la principale nouveauté réside dans les gabarits compris entre 30 000 m² et 60 000 m². Après une baisse de régime en 2020, le retour des chargeurs se fait a un rythme élevé : "sur la dizaine de transactions de cette taille intervenues au 1er semestre 2021 (contre trois l'an passé à la même période), deux seulement sont le fait de logisticiens."

La location garde l'avantage

En 2021, les locations sont restées très largement majoritaires avec 72% de choix d'occupation. Ceux-ci "traduisent le choix d'une flexibilité géographique et décisionnelle de moyen terme dans un contexte de "stop and go" sanitaire et de volatilité des ventes." Le rythme transactionnel forcit, alors même que le volume des clés-en-main et des comptes propres diminue. Selon l'étude Cushman & Wakefield : "Au-delà de la répercussion des retards pris par un certain nombre de développements au plus fort des premiers confinements, ce profil d'activité exprime pour les utilisateurs l'importance du facteur temps pour concrétiser leurs projets immobiliers."

Au premier semestre 2021, l'investissement en immobilier logistique a totalisé 1,5 milliard d'euros : "Un rythme d'activité soutenu." Le poids de la logistique culmine à 18% de l'immobilier banalisé, un plus-haut qui renverse la donne face au commerce (8%). "Aux yeux d'un nombre croissant d'investisseurs, les actifs d'entreposage restent clairement identifiés comme résilients et source de création de valeur, une situation très différente de la période post-subprime."