DossierCentres d'affaires et de domiciliation : une bonne santé menacée?

1 Un rythme de croissance annuel de 3 à 4 % d'ici à 2016

Les bureaux proposés à la location profitent d'une conjoncture favorable. Les centres d'affaires et de domiciliation affichent une santé persistante. Après une hausse estimée à 3 % en 2013, le chiffre d'affaires des entreprises du panel Xerfi progressera de 3,5 % en 2014. Les spécialistes de cet institut détude anticipent une croissance de 4 % en 2015 et 2016. De plus en plus d'entreprises apprécient la flexibilité que leur apporte ce type de structure de location de bureaux. Le secteur possède de nombreux atouts en sa faveur :

• la possibilité de s'engager pour une période courte sans avoir à signer un bail,
  
• les bureaux équipés évitent aux entreprises des frais d'installation importants,
  
• les réseaux de centres d'affaires permettent aux clients de profiter de bureaux dans différents lieux,
• la domiciliation permet aux entreprises d'avoir une adresse prestigieuse à moindre coût,
• les salles de réunion et de vidéoconférence sont très utiles aux salariés de plus en plus nomades,
• le client peut augmenter ou réduire la surface louée en fonction de la conjoncture.

Le recours croissant à l'externalisation et la recherche de flexibilité de la part des entreprises permet de rendre variables des charges fixes et être plus réactif. La bonne santé de entrepreneuriat, malgré une conjoncture difficile, nourrit en particulier l'activité de domiciliation.

2 Des ratios financiers stables

Les ratios financiers des centres d'affaires et de domiciliation, en hausse ces dernières années, vont rester stables d'ici à 2015. Le taux de résultat net est estimé entre 9 et 10 %, soutenu par le CICE (près de 0,9 point de chiffres d'affaires en plus en 2014 et 2015). Les efforts d'investissements menés par les réseaux pour moderniser les centres et en ouvrir de nouveaux se ressentiront cependant au cours des exercices 2014 et 2015 (à travers l'implication sur les dotations aux amortissements).

Les experts de Xerfi anticipent une poursuite de croissance de l'activité des centres d'affaires et de domiciliation à l'horizon 2016. Mais cette expansion devra être accompagnée d'une réflexion sur l'avenir du secteur et des futurs relais de croissance.

3 Télétravail et coworking : de nouvelles concurrences

Les "tiers lieux" visent une clientèle un peu différente du coeur de cible des centres d'affaires, à savoir les salariés en télétravail. Certains groupes du secteur se sont positionnés sur le segment, comme Regus avec Stop & Work, en collaboration avec Orange et la Caisse des Dépôts.

L'étude Xerfi souligne que "la profession ne devra cependant pas faire l'économie d'une réflexion sur l'évolution de son positionnement vers les télécentres, si ceux-ci s'avèrent aussi prometteurs que prévus pour le développement du télétravail". Néanmoins, il n'existe "pas de réseaux structurés d'espaces de travail partagé à proximité des lieux d'habitation, notamment en périphérie des centres urbains, qui permettraient aux télétravailleurs de disposer d'un espace adapté sans avoir à se rendre au bureau".

4 L'émergence du coworking

Moins d'une centaine en 2007, le nombre d'espaces de coworking frôle les 2 500 (chiffre 2013) dans le monde. Une offre de bureaux temporaire et flexible dans un espace commun, dans des quartiers proches des lieux de vie, le coworking est orienté vers une économie collaborative proche des start-up et met l'accent sur la collaboration et l'accompagnement des entrepreneurs. Ces espaces proposent les mêmes prestations que les bureaux partagés des centres d'affaires traditionnels. "Ils se situent en concurrence frontale sur ce segment de marché, en particulier auprès d'une clientèle d'indépendants, de travailleurs free-lance et de jeunes sociétés".

Les experts de Xerfi estiment que "si la menace de nouveaux entrants pour les centres d'affaires traditionnels reste modérée, elle va s'accroître à moyen terme, à un degré qui dépendra toutefois de l'éventuel succès des tiers lieux".

Le télétravail et le coworking sont deux nouvelles formules qui remportent un vif succès. Ces nouvelles organisations de travail bousculent les centres d'affaires et de travail qui doivent les prendre en compte pour se réinventer.

5 Les leviers de compétitivité : les zones de transit et les gares

Les services numériques sont l'un des points forts des centres d'affaires qui ont pour obligation de proposer des prestations supérieures ou égales aux standards des bureaux classiques. Par exemple, l'équipement en visioconférence. La plupart des réseaux diversifient leur offre afin de gagner en attractivité. L'étude Xerfi souligne que "les opérateurs misent sur l'essor des services numériques en mobilité".

6 Interactions entre clients

Des groupes comme Regus ou Ateac ont lancé des applications pour smartphones qui simplifient le processus de réservation mais qui permettent aussi de suivre la disponibilité des centres d'affaires. Les offres de solutions cloud et d'espaces dématérialisés de stockage font aussi partie des prestations de plus en plus proposées.

Les outils favorisant les interactions entre clients se développent, favorisant ainsi la création d'une communauté. Regus a par exemple lancé un réseau social réservé à ses adhérents qui permet à des milliers de professionnels de tisser des liens entre eux.

7 Lieux de transit comme alternatives

Les opérateurs de centres d'affaires doivent chercher de nouvelles zones d'implantations pour continuer à croître hors de leurs zones de présence historiques. Parmi les cibles envisagées figurent la périphérie des agglomérations et les zones de transit, notamment les gares. La SNCF, à travers son pôle Gares et Connexions, souhaite développer les commerces et les échanges à l'intérieur des gares. À l'occasion d'un appel à intérêts lancé en 2010, un accord a été signé avec Regus en novembre 2011 pour l'implantation de centres d'affaires dans six gares, dont la première au Mans en 2014. L'intérêt de cette localisation est l'assurance d'être proche des centres névralgiques, ainsi que la facilité d'accès pour les voyageurs d'affaires. L'un des autres axes de croissance concerne l'implantation dans des stations-service. Il n'a donné lieu, qu'à une seule expérimentation en 2012 avec l'ouverture d'un centre sur l'autoroute A10 en Ile-de-France.

Enfin les derniers substituts pour les centres d'affaires sont les incubateurs et pépinières d'entreprises. Ces structures captent une partie de l'activité des centres d'affaires et de domiciliation auprès des sociétés en création et autres start-up.

Les opérateurs de centres d'affaires doivent chercher de nouvelles zones d'implantations pour continuer à croître hors de leurs zones de présence historiques.