Le marché des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ralentit

Le baromètre (*) des livraisons futures publié par le cabinet de conseil en immobilier d’entreprise, Jones Lang LaSalle fait apparaître un potentiel d’offres neuves à 36 mois en Ile-de-France de 4,3 millions de m² livrables (spectre : des projets sans PC aux programmes en chantier) dont près d’1,5 million de m² sont actuellement en cours de construction (parmi lesquels 41% sont pré-commercialisés).

La reprise des VEFA constatée depuis 2010 permet de confirmer l’attrait des grands utilisateurs pour les immeubles neufs notamment lorsqu’ils approchent de la livraison: les 212 000 m² de projets livrables cette année sont pour les 3/4 déjà pré-commercialisés. De même en 2013, les livraisons certaines (c’est-à-dire mises en chantier) représenteront 762 000 m² dont les 2/3 sont aujourd’hui disponibles. Les propriétaires devront donc faire preuve de vigilance mais la majeure partie de ces programmes neufs (quasi tous certifiés HQE et BBC) devrait trouver preneur d’ici à leur livraison.

En 2014, la production neuve certaine (qui représente près de 487 000 m² en travaux) est déjà louée au tiers. Par ailleurs, plus de 800 000 m² de bureaux pouvant être livrés en 2014 ont fait l’objet d’un permis de construire et sont en attente d’utilisateurs pour la plupart. Par conséquent, l’année 2014 pourrait compter un plus grand nombre de livraisons de locaux neufs s’ils faisaient l’objet de clés en mains ou de lancements en blanc.

Le ralentissement amorcé en 2012 sur le marché des VEFA commence à se faire sentir au 2^e trimestre, avec uniquement deux transactions portant sur des immeubles de 6 000 m² environ (Kaleido dans le XIIIe arrondissement acquis par la Caisse d’assurance vieillesse des pharmaciens et Vivaldi, à Pantin, acquis par La Française AM).

Au total au 1^er semestre, les VEFA ont représenté 537 millions d’euros (8 opérations) versus 823 millions d’euros (5 opérations) mi-2011. Le ralentissement observé au 2^e trimestre risque de se poursuivre pendant l’été avec peut-être une légère reprise en fin d’année, comme on l’observe le plus souvent. On note côté investisseurs et promoteurs toujours le même appétit pour les développements lorsqu’ils sont bien localisés, comme en témoigne les succès des consultations de marché pour des immeubles vacants à démolir/reconstruire ou à restructurer.

Le seuil du milliard d’euros de transaction en VEFA pourrait être difficile à atteindre d’ici la fin de l’année si les conditions de financement restent très limitées, auquel cas le marché serait porté en quasi-totalité par des acquéreurs en fonds propres.

- 1,5 million de mètres carrés de bureaux sont en chantier et livrables à horizon 36 mois en Ile-de-France
- Plus de 3 mètres carrés sur 4 livrables d’ici la fin d’année sont déjà précommercialisés
- Le niveau de précommercialisation des projets livrables en 2013 progresse et atteint le tiers des surfaces
- Le marché des VEFA ralentit avec seulement deux transactions au 2^e trimestre
- Le cap du milliard d’euros de transactions en VEFA pourrait être difficile à atteindre

(*) Cette étude porte sur tous les projets de bureaux neufs ou restructurés de plus de 5 000m² développés en Ile-de-France, indépendamment de leur état de commercialisation.