Le marché de l'immobilier d'entreprise résiste grâce aux projets d'envergure

La sortie de crise pour le secteur immobilier d'entreprise ne semble pas pour demain. Devant un parterre de plus de 1500 personnes réunies au CNIT de la Défense, des experts de BNP Paribas Real Estate ont dressé le bilan de l'année 2012 avant d'évoquer des pistes de réflexion pour l'année à venir.

Paris, n°1 européen des bureaux commercialisés

En 2012, plus de 6 millions de m² de bureaux ont été commercialisés sur les 9 principaux marchés européens, soit une baisse de 7 % par rapport à 2011. En France, les volumes commercialisés de bureaux ont atteint 3,5 millions de m² en 2012. Et le centre de Paris enregistre le plus fort volume avec près de 2 millions de m² de bureaux placés. Le niveau d’offres à un an de bureaux en France est de 7 millions de m².

Côté offre, les taux de vacance sont sous la barre des 8% pour le trio franco-germanique-britannique de tête.

Investissement en France : l’immobilier toujours une valeur refuge

Avec 16,6 milliards d’euros d’engagements, le marché de l’investissement affiche une belle performance en 2012, malgré le ralentissement de la croissance économique. Le bureau reste la classe d’actifs la plus sollicitée, malgré un léger repli par rapport à 2011. Ce segment a été dynamisé en 2012 par la croissance des grandes transactions en Ile-de-France, telles que la Cité du Retiro (Siège de Cartier), Néo (siège du Figaro) dans le quartier central des affaires de Paris et Sequana, situé Paris Rive Gauche.

Avec 2 380 000 m² commercialisés en 2012, le marché des bureaux en Ile-de-France affiche un recul de 3% par rapport à 2011. Le marché des grandes surfaces (plus de 5000 m²) affiche une hausse de 8 % en un an. A l’inverse, la  commercialisation des surfaces de moins de 5000 m² chute de 12%. Parmi les transactions significatives de l’année 2012, on peut citer le bail de Safrans sur l’immeuble Equilis à Issy-les-Moulineaux ou la signature de Rexel sur l’immeuble « Vision 17 ».

Le secteur de la 1ère couronne attire toujours autant les investisseurs avec une progression de 38 % en un an. Près de 6 transactions supérieures à 10 000 m², ont eu lieu en 2012 dont le futur siège de la SBCF à Saint-Denis.

De son côté, le secteur de la Défense affiche un volume en hausse de 40 % sur un an. Parmi ces transactions, les récentes prises à bail par le Ministère de l’Ecologie de 53 000 m² dans la Tour Esplanade et d’Allianz dans la Tour Athéna pour 35 000 m². La livraison prochaine des Tours Carpe Diem (38 000 m²), Eqho (79 000 m²) en 2013, puis Majunga (63 000 m²) en 2014, devrait redynamiser le parc des bureaux au cours des prochains trimestres.

Enfin, le Quartier central des affaires de Paris affiche une baisse du volume des transactions de 13 % sur un an. D’un côté, le loyer facial moyen sur le secteur de l’Etoile augmente alors que l’offre disponible progresse fortement (+20% sur un an), de l’autre côté, le secteur de l’Opéra connaît une situation inverse avec un loyer facial moyen en baisse alors que le volume d’offre disponible diminue.

Le marché des grandes surfaces se caractérise depuis 2 ans par le poids important des « clés en main » et signatures en état futur d’achèvement. Ainsi, 48 % de l’ensemble des transactions de plus de 5000 m² concerne ce type de commercialisation en 2012 contre 16 % en 2010. Parmi les grandes opérations signées en 2012, on note le Ministère de la Défense qui construit son Pentagone à Balard sur 135 000 m² (Paris 15ème), Orange qui regroupera ses activités de R&D à Châtillon (69 000 m²) ou encore Sanofi qui s’installera à Gentilly sur près de 50 000 m².

Ce phénomène s’explique par la capacité des grandes entreprises à pouvoir se positionner très en amont sur des problématiques immobilières stratégiques et la pénurie d’immeubles de très grande taille disponibles sur le marché.

Bureaux en régions : un repli de 10 %

Avec plus de 1 100 000 m² de volumes de transactions en 2012, le marché de bureaux en région a moins bien résisté qu’en Ile-de-France avec une baisse de 10 % en un an. Toutefois ces niveaux restent très proches de ceux observés en moyenne sur les 10 dernières années. Seules Lille, Aix et Marseille affichent une tendance à la hausse. Le repli des volumes de transactions en 2012 s’explique par la baisse du nombre de grandes transactions, notamment liée au retrait du secteur public.

En 2012, les loyers sont restés globalement stables. L’offre à un an se stabilise à 2 300 000 m². La part de l’offre neuve est au plus bas depuis 5 ans et ne représente que 29 % de l’offre à un an au global. Les surfaces de bureaux neufs restent limitées dans les principaux quartiers d’affaires (La Part-Dieu à Lyon, Euroméditerranée à Marseille) mais des livraisons significatives sont à prévoir pour 2013. L’offre de seconde main continue de progresser, à un rythme de + 5% en un an. En 2013, les volumes de bureaux traités devraient se maintenir au-dessus de la barre d’un million de m². Le ralentissement à prévoir reste limité, notamment avec plusieurs grandes transactions attendues en début d’année.

Une année 2013 peu réjouissante

En 2013, les réformes structurelles en Europe devraient commencer à porter leurs fruits prédit BNP Paribas Real Estate.
Avec une absence de croissance économique et un emploi francilien en recul, l’absorption nette sera particulièrement faible par rapport aux livraisons qui seront quant à elles assez nombreuses. C’est pourquoi le taux de vacances sera orienté à la hausse. Il est actuellement à 6,8 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France et devrait se situer autour de 7% à la fin de l’année. En 2014, le niveau de l’offre devrait peu évoluer.

De son côté, le rendement locatif devrait évoluer autour de 6,5 % par an d’ici 2015. On attend autour de 3 millions de m² de bureaux commercialisés en France en 2013, à savoir 2,1 millions de m² pour l’Ile-de-France et 1 million de m² en régions. Soit une baisse de 10 % par rapport à 2012.

Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France diminueront en 2013, probablement autour de 15 milliards d’euros. En lien avec notre scénario économique et immobilier, les volumes pourraient atteindre 16 milliards d’euros en 2014, puis 20 milliards en 2015.