Marché des bureaux en Ile-de-France: "la crise détourne les entreprises de leurs projets"

"Les espoirs d'une reprise franche et nette du marché des bureaux en Ile-de-France au second semestre 2020 s'éloignent à mesure que l'économie peine à retrouver son souffle et que la résurgence de la crise sanitaire détourne les entreprises de leurs projets immobiliers", commente Ludovic Delaisse, directeur général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield, dans le cadre de l'étude du marché des bureaux en Île-de-France sur les huit derniers mois. Cet état de fait transparaît dans les résultats du marché tertiaire francilien au 3e trimestre; ils font état d'un niveau de demande placée de l'ordre de 246 200 m², en baisse de 58% d'une année sur l'autre (-36% en nombre de signatures). Les volumes traités depuis le début de l'année 2020 atteignent 913 200 m² de bureaux en Ile-de-France (-46% en un an) répartis sur 1 579 signatures (-36% sur la même période).

'Les grandes transactions paient le plus lourd tribu dans ce ralentissement" ; seules trois nouvelles signatures ont été recensées au troisième trimestre 2020, portant leur nombre total à 15 pour un volume de 251 100 m² dont 126 000 m² à mettre au seul crédit de Total à La Défense. Dans ce contexte, il paraît donc prudent de retenir une projection de 1,3 million de m² au terme de l'année 2020, c'est-à-dire sans vraie reprise de l'activité transactionnelle au 4e trimestre 2020. "Nos indicateurs de demande exprimée et de visites sont néanmoins bien orientés, reste maintenant à concrétiser ces intentions pour alimenter le volume des commercialisations en 2021".

Le ralentissement de la demande placée depuis plusieurs trimestres a un effet mécaniquement inflationniste sur le volume de l'offre immédiate. Le frémissement observé au deuxième trimestre se transforme en une tendance de fond qui porte la vacance de bureaux en Ile-de-France à près de 3,3 millions de m², soit une hausse moyenne de 18% d'une année sur l'autre. Le taux de vacance régional passe ainsi de 5% il y a un an à 5,9% à la fin du troisième trimestre 2020.

Tous les marchés ne traversent pas cette séquence de marché de la même façon : Paris contient son taux de vacance autour de 3,5%, en dépit d'une hausse de 61% de ses disponibilités immédiates d'une année sur l'autre. L'augmentation de l'offre à La Défense (264 000 m²; +59% en un an) fait grimper le taux de vacance à 7,5% ; par comparaison le Croissant ouest et la Première couronne résistent un peu mieux, et affichent une vacance autour de 11% et 7% respectivement. "A plus long terme, nous avons identifié un volume d'offre à un an supérieur à 5 millions de m² (+17% en un an) à l'échelle de l'Ile-de-France, dont une part significative est localisée à Paris et à La Défense".

"Le recul de la demande placée entraîne de facto une augmentation de 1% en 9 mois du taux de vacance qui atteint près de 6% aujourd'hui", commente Ludovic Delaisse. Cette tendance haussière devrait accompagner le marché pour encore quelques trimestres compte-tenu du volume de livraisons et des libérations que nous avons identifiées (autour de 2 millions de m² supplémentaires) ; les entreprises devront passer rapidement dans un mode plus actif concernant leur projet immobilier pour absorber ce stock."

Le faible nombre de signatures appelle à la prudence dans l'analyse des valeurs locatives de transaction. Elles semblent globalement bien résister à ces conditions de marché toujours difficiles, avec des moyennes franciliennes qui progressent de +2% pour les surfaces tertiaires de première main (bureaux neufs ou restructurés) - dont +9% pour le QCA, qui s'installe à 810 €/m²/an - et de +5% pour celles de seconde main. Dans le détail des secteurs de marché, quelques ajustements à la baisse sont observés sur le segment de la première main à Paris 12-13ème et 14-15ème, à Neuilly-Levallois et en Péri-Défense. Dans le parc de seconde main, l'heure est toujours à la croissance des loyers moyens : +9% à Paris, qui dépasse ainsi la barre des 500 €/m²/an, +9% également à La Défense, alors que dans le Croissant Ouest et la Première Couronne les progressions sont plus mesurées (+3% et +4% respectivement).

"La persistance d'une demande placée de bureaux calée sur des plus bas historiques alors même que l'offre vacante s'alourdit de façon substantielle devrait logiquement impacter tôt ou tard les valeurs locatives de transactions, dans un premier temps sur les secteurs où les mesures d'accompagnement sont d'ores et déjà au-delà des 30-35% du loyer facial (La Défense et sa périphérie, Boucle Nord)", indique Magali Marton, directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. "Ce mouvement pourrait s'étendre à d'autres secteurs si le marché tertiaire ne retrouve pas rapidement de meilleurs fondamentaux".