Immobilier : les entreprises privilégient les coûts d'exploitation

"Aujourd'hui, les entreprise sont davantage orientées vers une logique de coûts d'exploitation et vers le bien-être de leurs salariés qu'en recherche d'une surface précise. Ces grands utilisateurs sont par conséquent en demande d'immeubles neufs.", rapporte Ludovic Delaisse, directeur du département bureaux au sein du cabinet cabinet de conseil en immobilier Cushman & Wakefield. "Or, il y a un véritable paradoxe car il existe beaucoup d'offres sur le marché mais elles ne correspondent pas aux attentes des utilisateurs".

De plus, "si l'efficience de l'immeuble est bonne, la surface peut être moindre et le loyer plus élevé. Ainsi, lors de la négociation financière, le loyer facial (valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties) est peu attaqué par les utilisateurs", poursuit Ludovic Delaisse.

Un marché de l'investissement en chute

Le marché de l'investissement de bureaux en France est également en chute libre. Ainsi, 9,7 milliards d'euros ont été investis en bureaux en France en 2013, soit un volume inférieur de 15% à la moyenne des 10 dernières années... Un chiffre qui reste cependant proche de 2012.

Le manque d'offres à Paris intra-muros (-39% des volumes investis) a été compensée par un regain d'activité en 1ère couronne.

Ainsi, le quartier de la Défense tire son épingle du jeu avec 880 millions d'euros investis en 2013, soit sa meilleure performance depuis le début de la crise. Cela s'explique notamment par 2 grosses opérations de plus de 200 millions d'euros que représentent la Tour Adria et la Tour Pacific.

Par ailleurs, les volumes affichent une forte hausse dans le Sud 1ère couronne, grâce à l'acquisition par Predica d'Eco-Campus à Châtillon et dans le Nord où 8 transactions de plus de 50 millions d'euros ont été enregistrées (contre aucune en 2012).

Une renégociation du bail

En 2013, Cushman & Wakefield rapporte 1,74 millions de m² de bureaux placés en Ile-de-France, soit une baisse de 17% sur un an.

En raison de l'allongement de la prise de décision des utilisateurs et des incertitudes du climat des affaires, de nombreuses entreprises ont préféré renégocier leur bail plutôt que de déménager. De plus, les opérations de plus de 4000 m², moteur traditionnel de l'activité locative, ont été peu nombreuses.

Ainsi, 1 743 102 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2013, soit une baisse de 20 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années et un niveau comparable à celui de 2009, année du dernier " trou d'air " du marché d'Ile-de-France. Seules 66 transactions de plus de 4 000 m² ont été recensées en 2013 contre 90 en moyenne chaque année entre 2003 et 2012.

Une demande forte en immobilier neuf

Les immeubles neufs-restructurés ont accru leur part dans la demande placée totale de plus de 4 000 m² (73 % contre 67 % en 2012). Parmi ces grands opérations, on peut citer de grandes surfaces livrées comme Orange dans Eastview à Bagnolet. Cette augmentation souligne aussi le succès de nouveaux secteurs de développement, comme la ZAC Paris Nord-Est (Rectorat de Paris dans le Visalto) à Paris ou, à Boulogne-Billancourt, l'Ile Seguin (Boursorama dans You) et Le Trapèze (le PSG dans La Factory).

En 2013, le volume de la demande placée dans Paris intra-muros est inférieur de 11 % à celui de 2012. Ainsi, le nombre total de transactions sont au plus bas depuis le début des années 2000. Mais cette évolution traduit surtout les effets d'une raréfaction de l'offre neuve-restructurée disponible.

Ce fléchissement doit toutefois être relativisé. Ainsi, le secteur a continué d'enregistrer d'importantes prises à bail, à Saint-Denis (la HAS dans Green Corner), Saint-Ouen (SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1) ou d'autres communes de Seine-Saint-Denis (DHL dans Le Mermoz au Bourget).

Niveau record de l'offre disponible

Avec une hausse de 13 % sur un an, le volume de l'offre disponible à moins de 6 mois atteint son plus haut niveau historique. Cette évolution masque cependant de forts contrastes selon le secteur géographique. Quelques secteurs tertiaires de 1^ère couronne ont vu leur stock croître de façon importante. C'est notamment le cas de La Défense, dont le taux de vacance à six mois (14,1 %) est à son plus haut niveau.

S'établissant à 753 €/m²/an à la fin de 2013, le loyer prime(1) d'Ile-de-France est en baisse de 10 %. La commercialisation de biens emblématiques (1 Euler, 3-5 Friedland) dans le quartier habituellement peu offreur de l'Etoile aura valeur de test en 2014 et pourrait permettre de renouer avec des niveaux de loyer plus proches des années précédentes.

2014 : une année faste?

La reprise économique de la France sera sans doute trop poussive pour relancer la consommation de mètres carrés de bureaux en 2014, avance l'eqnuête. Confirmant la propension des entreprises à renégocier leur bail plutôt qu'à déménager, le volume de la demande placée devrait rester inférieur à la moyenne des 10 dernières années.

Mais l'afflux d'offres pourrait aussi être la condition d'un redémarrage de l'activité lié, en périphérie, à l'assouplissement des conditions de bail et, dans la capitale, au lancement d'opérations de restructuration bien situées.

Marquant une plus grande adéquation entre l'offre disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs, cette évolution renforcera l'attrait des bureaux offrant les meilleures prestations en matière de consommation d'énergie ou de services et affichant un prix répondant aux objectifs de rationalisation des entreprises.

* "Les marchés de l'immobilier d'entreprise en France : bilan 2013 et perspectives 2014"

(1) Loyer " prime " : moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée.