Bureaux : des coûts de services aux bâtiments en baisse

Les loyers de bureaux continuent d'augmenter tandis que les coûts des services aux bâtiments sont en baisse. Telles sont les conclusions mises en avant par les indicateurs de l’immobilier d’exploitation 2012* publiés par l'IPD, spécialisé dans les banques de donnée sur l'immobilier.

Le coût d’exploitation des bureaux s’élève à 501 € / m². Un chiffre en hausse de 1, 5 % par rapport à l’année dernière, à périmètre constant. Une évolution qui s'explique notamment par la hausse des loyers et des charges. Ainsi, en 2011, les loyers ont augmenté de 0,6 % et les charges de 0, 9 %.

Les services aux bâtiments qui représentent 20 % du coût d’exploitation ont diminué de 1 %. Ce phénomène de baisse pour la deuxième année consécutive fait suite à sept années de hausse. Cependant, si la baisse des coûts de sécurité-sûreté et d’entretien des installations mécaniques et électriques est effective, les coûts d’énergie et de nettoyage ont augmenté.

IPD observe une cohérence entre le niveau de prestations de service et les coûts liés (total des coûts d’entretien et maintenance, sécurité, incendie-sûreté, nettoyage, accueil et réception et courrier interne) dans les bureaux. Seule exception, les bureaux standard à Paris qui présentent un niveau moyen de prestations de service mais un coût plus faible que la moyenne.

En 2011, le coût par habitant est de 10 220 € par occupant pour les bureaux soit une quasi-stabilité (- 0, 2 %) par rapport à 2010. La surface par occupant par bureau a diminué de 1,7 % en 2011. Une densification de l’espace qui demeure une tendance forte depuis maintenant près de 4 ans. Cette dernière explique la baisse du coût par habitant tandis que, de son côté, le coût par m² continue d’augmenter.

En ce qui concerne la performance environnementale, les efforts réalisés sont efficients. Ainsi, la consommation en énergie finale d’un immeuble de bureau, soit l’énergie directement consommée, a baissé de 8, 7 % à périmètre constant par rapport à 2010.

Seul bémol pour l'IPD, les immeubles classés Haute Qualité Environnementales (HQE) “tardent à creuser l’écart sur la performance énergétique”, selon le communiqué. Or, les immeubles haut de gamme non verts possèdent des “qualités intrinsèques qui les rendent plus proches des immeubles dits verts au niveau de la consommation énergétique”.

En chiffres, cela se traduit par une consommation de 214 kWh-ef/m² SHON pour les bureaux HQE contre seulement 266 kWh-ef/m² SHON pour des bureaux haut de gamme prestige.

Enfin, les émissions de CO² diminuent de 14, 4 % en moyenne. Elles sont de 19 kg-eCO² par m² SHON pour les bureaux HQE et de 24 kg-eCO² pour les bureaux haut de gamme prestige. De même, les consommations d’eau (-2,9 %) et de production de déchets (-5,7 %) connaissent encore une baisse cette année.

Les bureaux dits verts sont-ils plus chers ? Pour répondre à cette question de la performance financière, IPD a créé, il y a deux ans, un indice “vert”. En 2011, la performance des bureaux verts était de 110 points de base supérieure à celle des bureaux non verts haut de gamme, confirmant ainsi « l’avantage compétitif conféré aux immeubles verts observé en 2010 en matière de rendement en capital ».

* La base de données IPD utilisateurs créée en 2002, couvre plus de 10,1 millions de m² détenus par 46 contributeurs.