Garantie des charges : comment réduire sa facture immobilière ?

" Garanties des charges : du rêve à la réalité ". Le titre de la conférence qui a clôturé le salon du SIMI, en décembre dernier, signale un changement de paradigme auquel les entreprises feraient bien de s'intéresser. En effet, ainsi que l'a souligné Michel Jouvent, le délégué général de l'association Apogée, premier à s'exprimer parmi le panel d'invités, "garantir les charges n'a de sens que si elles sont basses". Une évidence ? Pas tant que cela.

Nouveau levier d'optimisation économique immobilière pour les entreprises, la garantie des charges est une notion qui est avant tout liée à la cause environnementale et le premier Grenelle de l'environnement (2007). Pour répondre au "constat partagé et préoccupant d'une urgence écologique" - dixit le texte de loi né de cette série de rencontres - il a été demandé aux acteurs de l'immobilier d' optimiser la consommation énergétique de leur patrimoine.

Quelques années plus tard, les rapports Jouvent-Costa et Jouvent-Huet leur donnaient des outils juridiques pour le faire. Respectivement baptisés GPEI et GRE - pour Garantie de Performance Energétique Intrinsèque et Garantie de Résultats Energétiques - ce sont deux formes d'engagements multipartites qui permettent de mobiliser l'ensemble des acteurs d'un chantier immobilier autour d'un objectif unique : optimiser la consommation énergétique d'un bâtiment... et donc, logiquement, les coûts qui y sont liés.

Une seconde finalité qui peut prendre une importance variable : selon les contrats, un certain nombre de charges sont associées - ou pas - à l'énergie. En la matière, Michel Jouvent met en garde : pour réaliser un maximum d'économies, "les deux leviers à actionner en priorité sont l'énergie et la maintenance".

Un bail "tout compris"

De fait, ces deux postes de dépenses sont liés. C'est ce qu'a compris le groupe immobilier Züblin, qui a décidé d'importer en France le modèle populaire dans les pays scandinaves des baux "all inclusive" ou, en français, tout compris. Sont inclus dans une somme forfaitaire, outre le loyer : les charges d'exploitation et de maintenance de l'immeuble ; les services (nettoyage etc.), les charges de consommation d'énergie (eau, gaz, électricité). "C'est un véritable pari", a admit Pierre Essig, pdg de Züblin France, également présent lors de la conférence organisée à l'occasion du SIMI. Pour le tenir, le prestataire s'appuie sur une connaissance pointue du patrimoine concerné. Il s'est ainsi lancé il y a six ans dans la rénovation globale de son parc immobilier. Objectif : "Atteindre une performance intrinsèque de l'immeuble la plus efficiente possible", a expliqué Pierre Essig. Pour ce faire, aucun détail n'est négligé. Züblin veille notamment sur le choix des luminaires fournis à la livraison : des LED, moins énergivores. C'est une manière de se prémunir des risques exogènes au bâtiment. De fait, la maîtrise du parc immobilier est telle que "même si le prix de l'électricité devait flamber, nos charges n'augmenteraient que de 3 ou 4 euros" estime, serein, Pierre Essig.

Connaissance client et big-data

Autre cas d'étude : l'immeuble Le Nuovo, loué par L'Oréal et géré par Nexity Property Management de concert avec les prestataires Cofely Services et Samsic Facility Management. Devant être livré en 2016, cet immense chantier de 35 000 mètres carrés, situé à Clichy (92) fait en effet l'objet d'une garantie des charges. Courant sur neuf ans, elle ne prend pas la forme d'un forfait mais d'un "capage". Comprendre : un coût lié aux charges plafonné. Une formule qui représente un avantage double pour le locataire : si les coûts avérés sont supérieurs à ceux constatés, le prestataire les absorbe ; s'ils sont inférieurs, la différence est partagée entre lui et son client.

Autant dire qu'avant de s'engager, le gestionnaire a pris soin de sonder le comportement de ses futures locataires. " On a mis tout cela en équation pour arriver à une formule mathématique toute simple. Le résultat tient dans une feuille Excel ", a expliqué Roger-Marc Gaudiot, directeur général Adjoint chez Nexity Property Management. L'avantage ? " Rien n'est figé. Si demain L'Oréal veut modifier une donnée, tout peut être recalculé simplement", a-t-il détaillé.

Aujourd'hui en phase de pilotage, le programme nécessite une surveillance de chaque instant. Le but est de recevoir, en temps réel, les consommations constatées sur l'immeuble afin de pouvoir tirer l'alarme sans attendre, si besoin.

De fait, le big-data est porteur de bien des promesses en matière de garantie des charges. "C'est un outil qui permet de détecter quels bâtiments pourraient faire l'objet d'une garantie des charges", a ainsi confirmé Eric Lamendour, qui représentait Cofely Services, dont il est directeur du marché tertiaire. A son instar, un nombre croissant d'acteurs de l'immobilier : constructeurs, gestionnaires et locataires prennent fait et cause pour la garantie de charges. Un long cheminement commun dont Benoit Glikmanas, présent à la conférence sur les garanties de charges en sa qualité de président de Aveltys, spécialiste des contrats de performance énergétique, a rappelé les enjeux : "rendre les choses entièrement maîtrisables - et opposables - pour le locataire"