Le bail commercial en 12 points clés

Appréhender le bail commercial est complexe car au-delà du statut spécifique organisé par le Code de commerce (articles L.141-1 et suivants), il faut identifier les dispositions d'ordre public et les dispositions applicables figurant dans d'autres codes (Code civil, monétaire et financier, de la construction et de l'habitation, etc.), et le distinguer de notions voisines (bail professionnel, convention précaire, bail dérogatoire, bail civil).

Voici 12 points clés qui caractérisent le bail commercial :

1. Aucune forme n'est imposée et un bail verbal est valable, bien que non recommandé pour des motifs de preuve. Le bail d'une durée supérieure à 12 ans doit revêtir la forme notariée et être publié au Service de publicité foncière pour être opposable aux tiers.

2. Le bailleur doit être le propriétaire, ce qui implique en pratique de recueillir l'accord : du nu-propriétaire en cas de démembrement de propriété, des deux époux en cas d'immeuble détenu en communauté, de tous les indivisaires en cas d'indivision.

3. Le preneur peut être une société ou un indépendant mais doit être immatriculé au Registre du Commerce ou au répertoire des métiers et titulaire d'un fonds de commerce, d'industrie ou artisanal, exploité dans les lieux loués.

4. Le bail doit porter sur un immeuble (hors terrains nus) ou un local, c'est à dire un lieu clos et couvert, faisant l'objet d'une utilisation privative, ce qui exclut notamment les stands ou corners.

5. Le bail est conclu pour activité précise, la destination, qui ne peut être modifiée qu'en appliquant une procédure spéciale de déspécialisation, partielle (activités connexes ou complémentaires) ou plénière (activité différente).

6. Sauf bail dérogatoire (de maximum 3 ans), la durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans, mais elle peut être supérieure.

7. Le preneur dispose d'une faculté de résiliation triennale mais qui peut être écartée pour les baux de plus de 9 ans, ceux à usage exclusif de bureaux ou de stockage ou ceux construits en vue d'une seule utilisation (monovalents). Dans certains cas, le bailleur dispose également d'une faculté de résiliation triennale.

8. Le loyer est librement fixé par les parties et peut être fixé en tout ou partie en fonction du chiffre d'affaires du preneur (clause-recette). Le loyer peut varier en cours de bail, soit par l'application d'une clause d'indexation (échelle mobile), soit par le mécanisme légal de la révision.

9. Lors du renouvellement du bail, le loyer doit être fixé à la valeur locative, avec des mécanismes de plafond et de lissage, qui peuvent toutefois être écartés dans certaines conditions.

10. Le montant du dépôt de garantie est librement fixé, mais les sommes que le bailleur détient d'avance et qui excèdent 2 termes de loyer portent intérêt au profit du preneur (taux des avances sur titres). La périodicité (mensuelle ou trimestrielle) influence donc le montant pouvant être détenu sans porter intérêts.

11. Mettre un terme au bail nécessite la signification d'un congé par acte d'huissier, qui doit respecter un préavis de 6 mois, ou plus si le bail le prévoit. Si le congé du bailleur ne comporte pas d'offre de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction au preneur, sauf motif grave et légitime justifiant le non-renouvellement.

12. A défaut de congé, le bail se poursuit après son terme aux mêmes conditions. Chaque partie peut y mettre un terme en signifiant un congé et en respectant un préavis de 6 mois majoré de la fin du trimestre en cours.

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Ondine Bardinet-Prevoteau est avocat associé du département Immobilier du cabinet Bignon Lebray où elle est en charge des dossiers de conseil et de contentieux en matière locative.