Quelle est la valeur ajoutée d'une direction immobilière ?

Fort de son réseau de 19 commissions liées à des fonctions comme le marketing, les achats ou les ressources humaines, l'EBG (Electronic Business Group) a lancé le vendredi 18 janvier dernier, sa première commission immobilière. L'association a réuni des directeurs immobiliers de divers horizons de grands noms d’entreprises tels que IBM (partenaire de la conférence), BNP Paribas ou Lagardère.

L’immobilier représente le 2ème ou le 3ème poste de dépenses des entreprises. Il s’agit donc d’un enjeu crucial. Ludovic Legendre, partenaire associé au cabinet Kurt Salmon, cabinet de conseil en stratégie et management, et animateur de la table-ronde s’interroge : comment la direction immobilière apporte-t-elle de la valeur ? Et comment ce poste de dépenses peut être optimisé ?

L'immobilier lié à la stratégie de l'entreprise

En premier lieu, "la fonction immobilière répond à une stratégie d’entreprise", insiste Michel Grossi, responsable de la gestion du patrimoine immobilier chez BNP Paribas. Le choix de l’implantation d’un bâtiment, d’un immeuble concentré ou déconcentré,… tout cela est lié au cœur de métier de l’entreprise. "Il faut conserver certains métiers dans des lieux géographiques stratégiques", confirme le directeur achats de Lagardère Active en prenant l’exemple du siège d’Europe 1, dans le 8ème arrondissement en plein cœur de Paris. "Les invités politiques n’iraient pas se déplacer en dehors des quartiers d’affaires de Paris". Ce dernier milite également pour une véritable "compréhension du métier" avec "une connaissance de l’écosystème". En d’autres termes, le fait de conserver un lien de proximité et donc de réactivité avec ses fournisseurs en ne s’éloignant pas trop géographiquement. Ainsi, le groupe de média veille à rester proche géographiquement de ses sociétés de production avec lesquelles il travaille.

Si la stratégie immobilière est en lien avec la stratégie de l’entreprise, pour Bernard Delbourg, directeur immobilier (Real Estate) France Benelux chez IBM, le problème est clairement identifié : "le temps de l’immobilier et le temps de l’entreprise sont très différents. Un directeur immobilier réfléchit à des baux à long ou moyen terme de 9 à 10 ans, tandis que l’entreprise est sur du court terme. Le temps de l’entreprise a du mal à s’ajuster au long terme. Et par conséquent, on demande trop souvent à la direction immobilière d’être flexible".

"Performance des salariés"

Le directeur immobilier d’IBM, insiste également sur l’impact de l’immobilier sur les ressources humaines. Ainsi, le nouveau siège d’IBM à Bois-Colombe dispose de 2600 postes de travail pour 4000 collaborateurs. Les salariés d’IBM n’ont donc pas de postes de travail attitrés. Ce qui a induit un changement radical dans leur façon de travailler et des conséquences importantes en termes de management. De son côté, Serge Delon parle de son côté de "performance des salariés"  à qui on doit donner la capacité de bien travailler plutôt que de "performance de l’immeuble". Pour quantifier et qualifier le bienêtre de leurs salariés, les directeurs immobiliers composent avec différents indicateurs comme le coût total par m², le nombre de m² par poste de travail ou encore le taux d’utilisation des locaux.

Chez IBM, il s’agit de comptabiliser le nombre de personne occupant un poste de travail. Chez BNP Paribas, le ratio moyen de TCO d’un poste de travail se situe en dessous des 10 000 € par poste de travail en moyenne. Un taux bas comparé au coût global du poste de travail qui s'élève à 17 055 euros en 2012 selon les buzzy ratios établis par l'association des directeurs de l’environnement de travail (Arseg). Le taux de vacance sur le parc est également un indicateur utilisé chez LCL et BNP Paribas.

Serge Delon contrecarre le propos et propose de mettre en évidence ce que rapporte un poste de travail au lieu de traiter la question du coût du poste de travail.

Une question de management

Les efforts à fournir en termes de performance énergétique sont nombreux. A ce titre, Arnaud de Lamezan de Lagardère Active parle de "valorisation du patrimoine". Ainsi, le groupe média n’a pas hésité à investir plus d’un million d’euros pour la mise en place d’une climatisation jugée plus "verte" et responsable pour un immeuble de 20 000 m². Des investissements coûteux mais nécessaires car si "on s’arrête au ROI à court ou moyen terme, on n’entreprend aucune action verte", admet le directeur achats. Construire durable est coûteux et le retour sur investissement est quasi-nul. Dans cette configuration, est-il toujours intéressant d’être propriétaire de ses locaux ? se demandent les directeurs immobiliers.

Pour mener à bien ces politiques énergétiques, il y a l’obligation de travailler avec les occupants – salariés. Un sujet comme le réglage de la température des locaux ne doit pas être négligé. "Il faut accepter de travailler avec une température de 20°C. Or de nombreux salariés trouvent cela trop froid et préfèrent pousser le chauffage à 22°C. On touche là à un véritable problème de management", explique Serge Delon, directeur immobilier de Lagardère.

La déception du bail vert

Dans l’univers des réglementations et des labels, l’annexe environnementale ou bail vert est le dernier avenant au contrat imposée par l'article 8 de la loi Grenelle II entré en vigueur le 1er janvier 2012. Il concerne les locaux de plus de 2 000 mètres carrés de bureaux ou de commerces. Michel Grossi, responsable de la gestion du patrimoine immobilier chez BNP Paribas, s’avoue "déçu" de cette nouvelle réglementation. Ainsi, sur 2500 baux, seuls 66 sont éligibles à cette annexe et seulement 9 annexes ont été signées à la prise de bail. Sur les baux en cours, "aucun propriétaire n’est venu nous démarcher", avoue-t-il.

Au final, les directeurs immobiliers présents s’interrogent sur la pertinence de la démarche et l’accord tacite tripartite de ce bail vert qui n’engendre aucune obligation.

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