Vers le "building as a service"

"L'enjeu d'une entreprise est d'être adaptable. Le directeur immobilier doit donc relever le défi de la flexibilité et permettre de changer facilement d'outil", analyse Roman Coste, directeur associé de Kardham. La tendance n'est donc plus à l'achat, mais à la location.

"Les utilisateurs d'immobilier d'entreprise sont à 90 % locataires en région parisienne. En région, où plus de petites surfaces existent à la vente, la structure est plus 60 % de locataires et 40 % de propriétaires", rapporte Magali Marton, qui dirige la recherche chez Cushman & Wakefield. Au-delà du manque de flexibilité de l'acquisition, la raison de recourir à la location est également financière, l'immobilier d'entreprise étant très cher. Notamment en région parisienne : de l'ordre de 10 000 euros le m² à Paris intra-muros, d'après Cushman & Wakefield. "L'immobilier est très coûteux et par nature immobile. Or, quelle entreprise sait quels seront ses besoins dans 10 ans ?", questionne Frédéric Miquel, directeur associé Kardham.

Laurent Dequéant, directeur associé du cabinet Oresys, trouve d'ailleurs que même la location pourrait se montrer plus flexible et sortir du schéma 3/6/9 des baux commerciaux. L'immobilier est donc confié aux prestataires. C'est l'ère du "Building as a service": comme les photocopieurs ou les véhicules, on loue son immeuble et les services associés. Les espaces de co-working poussent la logique jusqu'au bout. "Ouverts 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, ils proposent tous les services associés comme Internet et le ménage", décrit Christian Grellier, directeur R&D et open innovation de Bouygues Immobilier. "Surtout, comme pour les logiciels cloud, on est facturé à l'utilisation. La consommation des espaces de travail est ajustée aux besoins en temps réel : on ne paye que ce que l'on a consommé", résume Frédéric Miquel. Olivier Neuman, associé Parella, pense cependant que les espaces de co-working ne sont pas très intéressants d'un point de vue financier : "Le co-working est intéressant pour gérer les pics d'activité, notamment lors d'un projet. En revanche, dès l'atteinte d'une certaine taille d'équipe, cela peut s'avérer coûteux ; de plus cela ne renforce pas le sentiment d'appartenance à l'entreprise".

Et en termes d'aménagement, également, on recherche des solutions pouvant facilement se faire et se défaire. Car, en effet, qui sait de quoi demain sera fait ? De combien de salariés l'entreprise disposera ? Quelle sera leur manière de travailler ? Loïc Daniel, directeur général délégué Grand Paris Nexity Immobilier d'entreprise, invite à flexibiliser les usages. "Le restaurant d'entreprise peut par exemple être transformé en espace de travail en-dehors de heures de repas, l'auditorium partagé avec d'autres entreprises pour en mutualiser le coût..., énumère-t-il. Les espaces doivent être hybrides, moins mono-usage et pouvoir être transformés rapidement". Chez Bouygues Immobilier, on va plus loin : les immeubles sont conçus dès leur origine pour être facilement transformés. "Nous contruisions des bureaux "réversibles" qui peuvent être facilement transformés en logements si nécessaire", décrit Christian Grellier.