Les centres d'affaires peaufinent leur offre

Avec un taux de remplissage estimé en 2011 à 93 % sur Paris et 82 % dans les régions selon le syndicat des professionnels de l'hébergement d'entreprises (Synaphe), les centres d'affaires affichent quasiment complets. Après avoir démarré en catimini dans les années 1980, le marché a connu un premier essor en 1994/95 dans le sillage de la crise immobilière de 1993. Puis, il a véritablement décollé entre 2001 et 2008, période où le taux de croissance oscillait entre 2 et 4,5 %, selon une étude Xerfi publiée en 2011. Après deux années moroses, le chiffre d'affaires des centres d'affaires devrait connaître une hausse de près de 2,5 % en 2012, toujours selon Xerfi.

Un espace de travail opérationnel et équipé

A l'instar de l'hôtellerie, le marché des centres d'affaires est composé à 80 % d'indépendants. Les 20 % restants, qui rassemblent les acteurs majeurs du secteur, se divisent en deux catégories. D'une part, les centres d'affaires et de domiciliation dits «pure players», emmenés par Regus, Servcorp, Multiburo, Ateac, NCI, Sofrapart, etc. Et d'autre part, les centres spécialisés uniquement dans la mise à disposition de salles de réunions/ séminaires, tels que Club Confair ou Eurosites, parmi les plus connus. Cette dernière catégorie se retrouve d'ailleurs en concurrence frontale avec certains groupes hôteliers qui proposent, peu ou prou, les mêmes prestations de services.

La prestation de base d'un centre d'affaires consiste à mettre à disposition un bureau «virtuel» qui garantit la domiciliation d'une entreprise tout en permettant d'identifier le siège social. Un service qui peut être couplé avec des prestations à la carte comprenant un accueil téléphonique et/ou un secrétariat (rédaction de textes, élaboration de tableaux Excel, etc.). Le centre d'affaires offre également un espace de travail opérationnel et équipé, aussi bien sur la partie télécoms (ligne et poste téléphonique et accès internet à base de fibre optique la plupart du temps) que sur la partie mobilier. «Nous devons proposer au moins le même niveau de confort que celui de notre client, si ce n'est plus», estime Alain Mollé, directeur commercial et associé d'Eurosites. Frédéric Bleuse, directeur général France et Monaco de Regus, dresse le même constat: «Les espaces équipés à la pointe de la technologie et facilement modulables doivent éblouir le client. » Les entreprises clientes ont tendance à utiliser leur propre équipement informatique et leurs propres licences logicielles mais, dans certains cas, des suites logicielles bureautiques, type open source, peuvent être proposées par les centres d'affaires.

Sur le plan financier, l'écart entre les offres recensées sur l'Ile-de-France et celles en province est significatif. Le tarif moyen sur Paris et l'Ile-de-France se situe aux alentours de 86 euros par mois le m2, charges comprises. En région, ce prix tombe à 30 euros par mois. Une étude menée par le Synaphe en 2010 fait ressortir qu'une entreprise peut réaliser une économie d'environ 35 % sur une année, par rapport à une location traditionnelle. Même constat sur le plan européen. Ernst & Young a ainsi publié une étude en 2011 en analysant les coûts sur la ville de Munich: pour trois postes de travail, une prestation coûtait 1 000 euros par mois via un centre d'affaires, contre 2300 euros en location conventionnelle.

Souplesse et flexibilité

Selon le Synaphe, trois familles d'entreprises sont particulièrement attirées par les centres d'affaires. 20 % des clients sont des créateurs qui ont, pour certains, opté pour le statut d'auto-entrepreneur mis en place en 2009. « Généralement en phase de lancement, avec peu de moyens, ces entrepreneurs s'adressent à des centres de domiciliation pour disposer de bureaux virtuels afin de faciliter le décollage de leur activité», précise Bruno Rébillé, président du Synaphe. Les TPE/PME représentent 40 % des utilisateurs, les 40 % restants rassemblent des grands comptes et des entreprises étrangères. Etant pour la plupart anglo-saxonnes, ces dernières ont recours couramment à cette pratique. Elle leur permet avant tout de se libérer des contraintes administratives et de celles liées au droit du travail. Les grands groupes français sont davantage attirés par la flexibilité apportée par les centres d'affaires. «Nous apportons une souplesse à la fois dans le temps et dans l'espace pour répondre notamment à des besoins de débordement d'activité», souligne Antoine Pasquier, le p-dg de Multiburo.

Ainsi, à la différence d'un bail commercial conventionnel qui oblige le client à s'engager sur trois, voire six ans, le centre d'affaires n'impose aucune durée. Ce que confirme Bruno Rébillé: «Non seulement le degré d'engagement des contrats est faible, mais les demandes de garanties sont peu nombreuses, comparées aux exigences des baux commerciaux. » Par ailleurs, les bureaux équipés évitent aux entreprises des frais d'installation importants. A ce titre, la pratique du coworking, qui consiste à partager un même espace divisé entre plusieurs clients, tend à se développer. Dernier avantage, l'entreprise cliente peut augmenter ou réduire la surface louée en fonction de son activité.

Alain Mollé, Eurosites

Antoine Pasquier, Multiburo

Enfin, le développement du «nomadisme» n'a pas échappé aux centres d'affaires qui proposent désormais des salles de réunions dédiées à ces populations mobiles. Preuve en est avec l'ouverture par Regus, en janvier 2012, d'un salon d'affaires sur l'autoroute A10, à l'intérieur de la station d'essence Shell au niveau de Janvry (Essonne). Destiné aux salariés qui quittent Paris pour éviter les bouchons, ce centre de 30 m² leur permet de travailler avant de rejoindre leur domicile. Regus prévoit également l'ouverture en octobre 2012 d'un site dans la gare du Mans, de 400 m2, pour accueillir des entreprises à la journée.

Benoît Lanciot, SNCF

Témoignage: «Sortir du cadre professionnel nous paraît important pour favoriser le dépaysement et la réflexion»

Avec au minimum une réunion externalisée par semaine, on peut dire que la SNCF n'hésite pas à sortir de ses murs. Deux raisons principales, avance Benoît Lanciot, responsable des relations publiques et des événements de la SNCF. D'une part, la volonté d'apporter un cadre différent aux collaborateurs pour y puiser de nouvelles sources d'inspiration et de motivation. D'autre part, l'absence d'espaces suffisamment équipés au sein même de l'entreprise. Ces lieux sont d'ailleurs considérés par la SNCF comme des «excroissances» temporaires de ses salles de réunions.
Près de 95 % des événements externalisés sont liés à des réunions de travail, sous forme de séminaires. Les 5 % restants sont des manifestations à caractère festif. Même si Eurosites fait partie des acteurs privilégiés par la SNCF, de nombreux autres prestataires sont sollicités afin de satisfaire, notamment, les demandes de dernière minute.
«Nous essayons d'anticiper et d'organiser les réunions plusieurs semaines à l'avance, mais les délais ont plutôt tendance à se raccourcir», souligne Benoît Lanciot, ce qui oblige l'entreprise à diversifier ses fournisseurs pour remédier au manque de salles disponibles. Sur le plan budgétaire, impossible de déterminer un prix selon Benoît Lanciot. En effet, pour un même lieu et un nombre équivalent de personnes, le coût peut varier du simple au triple en fonction de la nature de l'événement et de la date choisie.