Infographie Les coûts fiscaux immobiliers varient de 300% selon les villes
Selon le Baromètre Alma Consulting Group des coûts fiscaux sur l'immobilier, 2013 marque une accalmie dans le tourbillon haussier de la pression fiscale locale. Mais des écarts de 1 à 3 sont à noter en fonction des localisations.
Accalmie sur les hausses certes, mais les directions immobilières doivent rester vigilantes sur l'ensemble des coûts (renégociation du bail, optimisation des charges locatives et diminution du coût fiscal) pour pouvoir anticiper les hausses prévues à partir de... 2015. Toujours est-il que les coûts fiscaux et les loyers restent élevés et dépendent fortement de la localisation de l'entreprise, sachant que ce coût fiscal local représente en général 10 à 30 % du coût des loyers "prime" (immeubles neufs ou restructurés) et 20 à 40 % des loyers "seconde main".
La banlieue parisienne se distingue et l'effet élection municipale
Au palmarès des villes les plus chères en taxe foncière au m2 de bureaux : Créteil (45 euros/m2) qui rejoint Saint-Denis (45 euros/m2), Montreuil (41 euros/m2) et Nîmes (33 euros/ m2). Un classement qui se maintient depuis 2010. Concernant les villes les moins chères, il faut saluer Metz (11 euros/m2), Brest (12 euros/m2), Tourcoing (11 euros/m2) bien que cette dernière possède un taux de taxe foncière de 66,3%, parmi les plus élevés. 6 des 45 plus grandes villes de France connaissent des augmentations de leurs coûts fiscaux locaux de 8 à 10%, tant en taxe foncière (Lyon, Metz, Rouen, Dijon et Angers), qu'en cotisation foncière des entreprises (Grenoble, Le Mans, Toulon et Caen) - avec une hausse de 17% sur Caen. Ces villes restent l'exception dans un contexte national où les impôts locaux en 2013 pour les entreprises sont restés stables du fait des prochaines élections municipales avec une augmentation moyenne de 2% par rapport à 2012.
Avec la suppression de la taxe professionnelle et la baisse de leur dotation, les collectivités locales ont subi une mutation profonde de leur structure budgétaire. Cela se traduit par une amplitude croissante de leurs coûts fonciers (de 11 à 45 €/m2), et plus généralement de leurs coûts fiscaux totaux en régions qui varient de 20 à 57 €/m2, en Ile-de-France de 49 à 89 €/m2 et à Paris de 56 à 143 €/m2. Cette augmentation va crescendo au fur et à mesure du rapprochement vers la capitale, en raison de valeurs locatives plus fortes et de tarifs de taxe sur les bureaux plus élevés. Toutefois, le baromètre montre que les arrondissements du nord-est parisien connaissent un coût très inférieur aux agglomérations de la 1ère couronne. Par exemple, le coût total au m2 dans les 10ième et 11ième arrondissements (56€/m2), est inférieur à des villes comme Courbevoie, Boulogne, Bagnolet, Montreuil ou Saint-Ouen.
