Les bons plans de l'immobilier

Baisse de la demande, augmentation de l'offre... L'immobilier de bureau subit, par ricochet, les effets de la crise économique. Désormais, les locataires de bureaux (plus de 80% des entreprises) ou les aspirants propriétaires sont en position de force par rapport aux bailleurs. Ils guettent ainsi la moindre opportunité pour réduire leur budget immobilier. Les enjeux sont de taille puisqu'il s'agit, tout de même, «du second poste de dépenses dans l'entreprise, après les salaires», rappelle Jean-Louis Guilhamat, responsable corporate stratégie chez CB Richard Ellis (conseil en immobilier d'entreprise). «Depuis la fin de l'année 2008, c'est forcément un poste qui a été regardé à la lumière des plans d'économies.» Négocier son loyer à la baisse, déménager dans des locaux plus spacieux pour regrouper ses services ou, pourquoi pas, acquérir un immeuble... Les possibilités sont multiples.

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La révision du loyer est l'une des premières pistes explorée par les entreprises. En théorie, celle-ci est encadrée par des règles précises. «90 % des entreprises ont signé des baux commerciaux, d'une durée de trois, six ou neuf ans, rappelle Steeve Burgraff, dirigeant du site d'immobilier d'entreprises Immoprimmo.com. La révision n'intervient donc jamais avant une période de trois ans.» Pour pouvoir discuter avec son bailleur, il faut se trouver dans ce créneau. Ces règles ne sont écartées que si d'autres conditions sont prévues dans le contrat de bail. Par exemple, une révision annuelle à la date anniversaire du contrat, en plus de la triennale. En pratique, de nombreux baux prévoient une clause de révision conventionnelle. Quel que soit le cas de figure, les possibilités d'alléger la facture sont bien réelles. «Pour la première fois depuis longtemps, les bailleurs ne sont plus en position de force, reprend Steve Burgraff. Une négociation peut permettre d'obtenir une remise de 10%.» Mais cela n'est pas sans contrepartie. «En échange, le propriétaire va demander un nouvel engagement dans la durée, afin de garantir une occupation de ses locaux et de conserver des flux financiers qui lui sont indispensables», indique Grégoire de la Ferté, directeur du pôle commerce et bureaux Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate (ex-Atisreal, expertise et conseil en immobilier et aménagement).

L'alternative de l'article L. 145-39

En dehors de cette révision contractuelle, Jean-Louis Guilhamat (CBRE) rappelle qu'il existe un levier méconnu pour alléger ses frais en ces temps de retournement de l'immobilier. Il s'agit de la modification d'un loyer en cours de bail, selon la procédure dite de «révision judiciaire» de l'article L. 145-39 du code de commerce. Elle s'applique aux baux commerciaux prévoyant une «clause d'échelle mobile», c'est-à-dire une indexation automatique du loyer sur l'indice du coût de la construction (ICC), établi par l'Insee. Cet article permet de réclamer un alignement sur le prix du marché des baux ayant augmenté de plus de 25% depuis la signature du contrat originel. «Enflait, on réajuste son loyer au niveau du marché et celui-ci est actuellement baissierl», décode Jean-Louis Guilhamat.

La majorité des entreprises se trouvent dans ce cas de figure: à ce jour, pratiquement tous les baux commerciaux noués avant 2004 sont éligibles à cette disposition, selon les analystes. Depuis 2001, l'ICC progressait en effet au rythme de 3 à 5% par an. En 2008, avant la crise, celui-ci avait même flambé jusqu'à 10%, notamment en Ile-de-France. Désormais, il dévisse. «En actionnant cette clause, il n est pas rare d'obtenir un réajustement de l'ordre de 10 à 15%», calcule le spécialiste de CBRE. Attention, toutefois, le bénéfice de l'article L. 145-39 n'est pas automatique. L'une des parties doit en demander l'application et le formalisme est assez contraignant. La demande doit être notifiée par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant impérativement le montant du loyer escompté. A défaut d'accord des parties sur le nouveau loyer, le locataire pourra effectuer une demande de révision en justice.

Franchise de loyer ou participation aux travaux

Les observateurs sont unanimes pour constater que le loyer n'est pas le seul élément que les locataires peuvent rediscuter. «Si l'on prolonge son bail, on peut toujours négocier une franchise de loyer, une participation à des travaux ou même une mise aux normes environnementales-», note Jean-Louis Guilhamat (CBRE). «C'est le moment de demander à votre propriétaire de vous installer des cloisons ou de refaire la moquette des locaux que vous louez», renchérit Steve Burgraff. Dans le même ordre d'idées, certains propriétaires seraient prêts à prendre en charge les coûts de déménagement de leurs futurs locataires.

En dehors de l'aspect prix, les réflexions portent plus globalement sur l'efficience des locaux. «C'est même le premier facteur d'insatisfaction des entreprises, devant le niveau de loyer», assure Grégoire de la Ferté, en s'appuyant sur les résultats du premier baromètre utilisateurs créé par BNP Paribas Real Estate, en avril dernier. En matière d'immobilier, les politiques de rationalisation de surface et de regroupement succèdent ainsi à une période d'extension. En conséquence, les réaménagements de locaux ou les déménagements sont plus que jamais à l'ordre du jour dans de nombreuses sociétés. «71% des entreprises interrogées déménagent dans une logique de regroupement de leurs entités, poursuit le spécialiste de BNP Paribas Real Estate. Elles recherchent des économies sur le loyer par deux biais: soit en réduisant la surface finale par rapporta l'addition des précédents locaux; soit par un loyer inférieur.» Mais, rappelle-t-il, le prix n'est que le troisième critère de choix derrière la localisation et l'accessibilité. Les implantations dans des banlieues bien desservies par les transports ont ainsi la cote.

Densification des postes de travail

Les professionnels rappellent la prudence nécessaire en cas de déménagement. «Si les motifs économiques restent la matrice d'un déménagement, il faut prendre garde à préserver le bien-être des salariés, observe Jean-Louis Guilhamat (CBRE). D'autant que la tendance est à la densification de l'espace: le ratio moyen de m² carré par poste de travail tourne aujourd'hui autour de 15 m² alors qu'il était? de 20m² il y a encore quelques années.» Afin de rendre le déménagement plus séduisant, Steve Burgraff constate qu'en «intégrant des locaux plus récents, certaines entreprises en profitent pour offrir de nouveaux services à leurs collaborateurs.» Désormais, la mise à disposition de crèches, de conciergeries ou l'accès à des salles de sport pour les salariés sont de plus en plus nombreux.

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FOCUS

Peu d'entreprises envisagent l'achat Après des années de hausse continue, les prix de l'immobilier d'entreprise s'effondrent, sous l'effet de la crise. Sachant que 80% des entreprises louent leurs locaux, est-ce le moment d'acheter pour bénéficier des meilleurs prix et négocier avec des bailleurs plus enclins à consentir des rabais ou offrir des services? Pas forcément, à en croire les analystes. «Les entreprises ont des problèmes de cash, observe Jean-Louis Guilhamat (CBRE). Peu d'entre elles envisagent donc de consacrer de l'argent à un achat immobilier, même si les prix sont en baisse. D'autant que, si des opportunités existent aujourd'hui, tout le monde fait le pari que les prix vont continuer à baisser sous l'effet de la crise.» Steve Burgraff (Immoprimo. corn) constate que «les entreprises ont des difficultés d'accès au crédit des banques en général et l'immobilier n'échappe pas à la règle». Pour Grégoire de la Ferté (BNP Paribas Real Estate), les sociétés continuent à préférer la location, surtout dans une période qui demande des adaptations continues. «La location offre davantage de souplesse en termes d'utilisation, relève-t-il. Il est plus facile de s'agrandir ou de rationaliser ses locaux quand on n est pas propriétaire.»