L'immobilier d'entreprise, nouveau terrain du développement durable
Eclairage naturel, fenêtre à isolation thermique, matériaux de récupération, système d'aération non polluant, architecture épousant l'environnement ... Le développement durable connaît aussi son essor dans l'immobilier d'entreprise. La démarche HQE (Haute qualité environnementale), qui s'apparentait à un phénomène de mode il y a quelques années, est en passe de devenir un véritable acte citoyen.
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@ Javier Urquijo
Le bâtiment de l'Icade EMGP, situé à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) a obtenu la certification «NF Bâtiments tertiaires, démarche HQE». Il répond à trois critères majeurs: intégration au site, maîtrise de l'énergie et confort des utilisateurs.
En février dernier, le groupe CB Richard Ellis, leader mondial du conseil en immobilier d'entreprise, signait à Paris, devant 1 600 de ses clients, une charte dans laquelle il s'engageait à étudier les possibilités de développer de nouveaux bâtiments prenant mieux en compte les ressources naturelles et la protection de l'environnement. Derrière cet acte purement symbolique, c'est un véritable enjeu économique et écologique qui se dessine pour les années à venir. Entre le succès rencontré par le film catastrophe d'AI Gore, «Une vérité qui dérange», la multiplication des conférences nationales et internationales (dont le Sommet de Kyoto en 1997) ou encore la dernière campagne présidentielle au cours de laquelle le présentateur de télévision Nicolas Hulot a failli se présenter, les Français ont été plus que sensibilisés aux problèmes causés notamment par le réchauffement climatique et le trou dans la couche d'ozone.
Un problème qui concerne également les entreprises qui n'ont pas attendu le Grenelle de l'environnement, en octobre, pour adhérer aux solutions architecturales, techniques et urbanistiques telles que celles développées dans le cadre de la démarche HQE (Haute qualité environnementale). De quoi s'agit-il concrètement? D'une série de mesures qui permettent aux bâtiments de mieux s'adapter et de respecter l'environnement, tout en tenant compte des besoins humains, de l'activité de l'entreprise, de son développement et surtout de son souci d'économies. Elaborée par de nombreux partenaires, parmi lesquels l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) et le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment), la démarche HQE, qui s'est développée à partir des années quatre-vingt-dix en France après le deuxième Sommet de la Terre à Rio en 1992, n'a pourtant pas connu un essor fulgurant à ses débuts. Dans son rapport publié en janvier dernier, Jones Lang LaSalle rappelle, en effet, que cette démarche a longtemps été perçue par les professionnels comme «une utopie ruineuse» ou «un simple gadget écologiste». Aujourd'hui, le cabinet de conseil en immobilier d'entreprise estime que la perception de la démarche HQE reste encore «limitée à la préoccupation environnementale sachant que l'environnement est encore réduit à une image bucolique«. En clair, les bâtiments HQE seraient des bâtiments verts pour»gentils usagers écolo friendly«.
Yves Moch, Ademe
«La France a longtemps été à la traîne parce que cette démarche de qualité environnementale est d'origine plutôt anglo-saxonne.»
Un millier de projets recensés
Lentement mais sûrement, cette image évolue. Car il ne suffit pas d'être sensible aux problèmes écologiques pour obtenir la certification HQE. Si elle n'est pas encore obligatoire légalement et repose sur le volontariat, ce label s'appuie malgré tout sur une série de contraintes appelées communément des cibles. Lors de la conception et de la construction du bâtiment, le maître d'ouvrage a donc pour obligation de choisir au moins trois domaines d'excellence sur les 14 cibles qui devront être égales ou supérieures à celle du meilleur projet connu, et sept domaines dans lesquels les performances seront supérieures à celles exigées par la loi. Pour les cibles restantes, il n'y a pas d'autres obligations que de respecter la réglementation en vigueur. Ces 14 cibles se répartissent en quatre familles. La première, dite «d'écolo-construction», concerne le chantier de construction du bâtiment. La seconde s'intéresse au fonctionnement de l'oeuvre après livraison: il s'agit des cibles «d'éco-gestion». Les deux dernières familles touchent à la qualité de l'environnement intérieur du bâtiment, avec des objectifs de confort et de santé.
Contraignante, certes, la démarche HQE ne manque pourtant pas d'attraits. A ce jour, on ne compte pas moins d'un millier de projets immobiliers en cours dans le secteur tertiaire selon l'Ademe. Et autant dans le public. «La France a longtemps été à la traîne parce que cette démarche de qualité environnementale est plutôt d'origine anglo-saxonne. Depuis 2007, elle a rattrapé son retard. La France est même considérée comme pilote au niveau mondial en multipliant les projets de qualité et en prenant des initiatives», se réjouit Yves Moch, responsable du label HQE à l'Ademe. Si les premiers bâtiments étaient le fruit de collectivités territoriales (mairies, conseils régionaux et généraux) et d'hôpitaux, le privé (en particulier le commerce) s'y est vite intéressé.
LAURENT MOREAU, directeur achats et du développement durable, Millet.
Témoignage
«Protéger l'environnement est une démarche naturelle»
En lui décernant le Grand Prix de la qualité de vie de bureau, en avril dernier, l'Observatoire Actinéo ne récompensait pas seulement l'entreprise Millet pour son nouveau bâtiment bioclimatique de 800 m2 construit à Bressuire (Deux-Sèvres), mais aussi pour toute une série d'actions réalisées en faveur des salariés depuis plusieurs années. Ce bâtiment marque toutefois l'entrée du groupe dans une nouvelle ère. Il suffit pour cela de voir les technologies, parfois totalement innovantes, qui ont été utilisées. Toit végétal, système de collecte des eaux de pluie pour les sanitaires, lavage des voitures, nouveau chauffage fonctionnant grâce à la récupération des déchets de la filière bois, matériaux absorbant le bruit au plafond et aux murs, système de lumière maîtrisant la consommation d'énergie... Coût total des travaux: 1,5 million d'euros. Laurent Moreau, directeur achats et développement durable de l'entreprise, reconnaît que le coût a été 20% plus élevé qu'un investissement classique mais «que ces travaux seront intéressants sur du long terme, car ils permettront de réaliser de vraies économies.» Participer à la protection de l'environnement est loin d'être une découverte pour l'entreprise Millet. Laurent Moreau rappelle en effet que Claude Millet, le fondateur de cette société spécialisée en menuiseries, a toujours été sensible à l'écologie. Très tôt, le groupe a choisi par exemple d'acheter des produits respectueux de l'environnement. «C'est une démarche naturelle que nous avons progressivement insufflée à l'ensemble du groupe, explique Laurent Moreau. Il existe des groupes de travail dans chacun de nos cinq sites qui réfléchissent à la façon dont on pourrait engager des actions de développement durable.» Aujourd'hui, la société ne souhaite travailler qu'avec les fournisseurs qui lui paraissent s'investir dans une démarche de développement durable.
Millet
- ACTIVITE: Spécialiste de la fabrication de couvertures et d'ouvertures en bois, PVC et acier
- CA: 68 millions d'euros (2006)
- EFFECTIF: 650 salariés
FRANCOIS DELATOUCHE, directeur immobilier et services aux collectivités, Bouygues Telecom
Témoignage
«Nous avons diminué notre consommation d'énergie de 38%»
La machine est en marche chez Bouygues Telecom. D'ici à 2010, la plupart des bureaux de l'opérateur de téléphonie mobile auront investi des locaux labellisés aux normes HQE. Initiée en 2005, la démarche de développement durable s'est concrétisée un an plus tard avec un centre d'appels de 6000 m2 à Bourges (Cher). François Delatouche, directeur immobilier du groupe, ne cache pas sa satisfaction. «Les 400 collaborateurs qui y travaillent ont beaucoup apprécié le confort de ce nouveau centre client», indique-t-il. Eclairage naturel, parois absorbant le bruit, système d'aération performant... Tout a été fait pour que le lieu soit agréable pour travailler. Soucieux d'un meilleur confort pour ses salariés et sensible à la protection de l'environnement, le groupe voulait aussi engager une action qui lui permette de réaliser des économies. Pari réussi. «La consommation d'énergie a diminué de 38%. C'est notamment grâce à la conception du bâtiment et aux petites astuces (puits de lumière, brise-soleil, NDLR) qui ont été développées que nous sommes parvenus à ce résultat», souligne encore François Delatouche. Ce centre d'appels a également été conçu pour être le plus silencieux possible. «Nous avons veillé à ce que l'acoustique soit équilibrée et agréable grâce à un système de panneaux en bois et en installant les bureaux de façon intelligente. Lorsque vous avez 150 agents assis les uns à côté des autres et qu'ils parlent tous au téléphone, cela peut vite devenir gênant. C'est comme si une ruche bourdonnante devenait non pas silencieuse mais plus calme et plus agréable à écouter», témoigne François Delatouche. D'autres projets du même type sont déjà en chantier. Près de 170 000 m2 de bureaux doivent encore être réalisés pour le groupe. Parmi les bâtiments phares, le futur siège social à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) et la technopole à Meudon (Yvelines).
Bouygues Telecom
- ACTIVITE: Opérateur de téléphonie mobile
- CA: 4,539 milliards d'euros (2006)
- EFFECTIF: 7 016 salariés
Un acte citoyen de la part des entreprises
L'implication des entreprises dans cette démarche s'apparente donc à un véritable acte citoyen, volontaire mais justifié. «Les études ont montré que les bâtiments des entreprises étaient responsables de 46% de la consommation d'énergie et de 25% des émissions de gaz à effets de serre. L'écologie doit être gérée dans le cadre d'une politique globale qui concerne chacun d'entre nous», avance Laurent Lehmann, directeur commercial et marketing de CB Richard Ellis. «Notre regard sur l'environnement doit changer, insiste de son côté François Delatouche, président de l'Arseg (Association des responsables des services généraux) et par ailleurs directeur immobilier de Bouygues Telecom (cf. encadré). Les solutions pour favoriser le développement durable doivent être mûrement pensées pour parvenir à un meilleur respect de l'environnement, un plus grand confort de la clientèle et des salariés, ainsi qu'une réduction intelligente des coûts.»
Le montant de l'investissement pour obtenir la précieuse certification HQE reste cependant le principal sujet d'inquiétude pour les entreprises. Beaucoup d'investisseurs ou d'utilisateurs de bureaux HQE craignent le surcoût généré par l'adhésion à ce label. Selon les uns et les autres, celui-ci varierait entre 5 et 20%. D'un côté, les propriétaires seraient tentés d'augmenter le prix des loyers et, de l'autre, les promoteurs hésitent avant d'investir car l'opération serait jugée trop chère. C'est là qu'interviennent les conseillers en construction immobilière.
«Le bâtiment doit être pensé dans son ensemble, en tenant compte de chacun des objectifs à atteindre. L'aspect financier est important mais ne doit pas constituer un frein au projet», estime Virginie Heckel, directrice commerciale et marketing de Schüco, spécialiste des fenêtres, vérandas et système solaire. Est-ce parce que le sujet est encore nouveau ou alors se trouve-t-on dans un contexte de concurrence? Beaucoup de ces conseillers préfèrent, pour l'heure, rester silencieux.
Pourtant, l'investissement est largement amorti sur le long terme. En effet, s'il engage des dépenses importantes au départ, le promoteur devient gagnant au fil des années. «A moyen et long termes, le bâtiment coûte moins cher, puisqu'il consomme moins d'énergie. L'investissement du départ s'étale donc dans le temps. Et c'est là que cela devient intéressant», explique Odile Duchenne, directrice générale d'Actinéo, l'observatoire de la qualité de vie de bureau.
Une argumentation qui devrait trouver un écho aux préoccupations des chefs d'entreprise. En effet, selon une étude réalisée par Jones Long LaSalle en début d'année, 18% des dirigeants interrogés jugeaient le coût d'utilisation de leur siège social trop élevé, sachant que près d'un quart des entreprises sondée faisaient part de leurs difficultés pour obtenir des informations relatives à ce coût. A noter également que 15% des managers interrogés n'étaient pas satisfaits de la qualité environnementale de leur implantation. Laurent Lehmann, de CB Richard Ellis, rappelle, en outre, que le bâtiment perdra beaucoup moins de valeur que celui qui n'aura pas respecté le label HQE. «Si le promoteur décide de le revendre dans quelques années, son bâtiment aura subi les épreuves du temps beaucoup moins vite car il aura bénéficié de techniques modernes, sa construction étant adaptée à l'environnement», affirme-t-il. Autre élément dont il faut par ailleurs tenir compte: ces critères, qui s'inscrivent aujourd'hui dans le cadre d'un label, pourraient un jour devenir obligatoires pour toutes les constructions. Les entreprises qui s'y mettront le plus tôt auront, défait, une longueur d'avance... «En tout cas, il n'est pas interdit de le penser», sourit Yves Moch, de l'Ademe.
Odile Duchenne, Actinéo
«Les bâtiments HQE coûtent moins cher, puisqu'ils consomment moins d'énergie.»
