Focus sur immobilier d'entreprise

Selon le site Bureauxlocaux.com, les loyers de bureaux étaient globalement en baisse début 2010, à Paris comme en province. En Ile-de-France, la moyenne des loyers était de 368 euros HT/m²/an à Paris, de 225 euros HT/m²/an en Petite Couronne et de 136 euros HT/m²/an en Grande Couronne. Selon www.facilities.fr, la demande placée au cours de 2010 peut légèrement dépasser les 2 millions de m² en Ile-de-France. En province, la moyenne des loyers était de 170 euros HT/m²/an à Nice, de 158 euros HT/m²/an à Marseille, de 132 euros HT/m²/an à Lille, de 129 euros HT/m²/an à Strasbourg ou encore de 117 euros HT/m²/an à Bordeaux.

A noter que, toujours selon Bureauxlocaux.com, le loyer et les charges sont le premier critère de recherche de nouveaux locaux pour les entreprises (58 % des organisations interrogées par le site), devant la localisation (34 %, la qualité et l'aménagement des bureaux (8 %).

Les coûts d'exploitation et la consommation énergétique

Les coûts d'exploitation des bureaux sont en moyenne de 507 euros par m² et par an, selon une étude du cabinet Investment Property Databank (IPD). Ce chiffre recouvre, entre autres, le loyer, les coûts d'aménagement, les coûts d'exploitation (maintenance, sécurité, nettoyage, etc.) ou encore les coûts des services aux occupants (restauration, accueil, courrier, reprographie, etc.). Sachant qu'IPD estime que la surface locative d'un occupant est de 25 m² en moyenne, le coût global par salarié dans un immeuble de bureau est estimé à 10 050 euros en moyenne.

En outre, la performance énergétique des bâtiments suscite depuis quelques années un intérêt grandissant. En France, la consommation énergétique des bâtiments de bureaux est en moyenne de 124 kWh/m²/an, d'après une étude réalisée par Bureau Veritas. Ce chiffre équivaut à un usage optimisé des bâtiments, avec des températures de chauffage et de climatisation raisonnables. Cependant, cette performance des bâtiments pourrait être améliorée de 15 % grâce à des actions de rénovation légère de l'enveloppe ou des équipements (type d'éclairage, isolation, etc.) selon Bureau Veritas. A titre de comparaison, dans le reste de l'Europe, les consommations énergétiques des bâtiments de bureaux sont de l'ordre de 99 kWh/m²/an pour l'Allemagne, 111 kWh/m²/an pour l'Espagne et enfin 168 kWh/m²/an pour le Royaume-Uni. D'autre part, toujours selon Bureau Veritas, la consommation moyenne d'eau dans les entreprises françaises est de 25 litres par occupant et par jour pour des usages standard. Des solutions simples comme la mise en place d'équipements sanitaires plus performants (chasse d'eau à double flux, réducteur de pression ou «timer» sur les robinets, etc.) pourraient réduire de 20 % cette consommation d'eau.

Les centres d'affaires

Venus des pays anglo-saxons, les centres d'affaires sont désormais bien implantés en France. Plus besoin de signer un bail de trois ans. Ces bureaux meublés et disposant d'un personnel d'accueil peuvent être loués pour de très courtes durées: à l'heure, à la semaine ou au mois. Dans tous les cas, le bail ne peut dépasser 23 mois. Un avantage pour les jeunes entreprises ou les filiales de grands groupes qui s'implantent sur un nouveau marché. Si les prix varient de 450 à 2 000 euros par mois, les centres d'affaires restent dans l'ensemble plus chers que les bureaux traditionnels. Cependant, les charges d'eau et d'électricité, la taxe immobilière ou encore l'usage du matériel (photocopieuse, fax, machine à café...) sont compris dans le loyer. En revanche, les services de secrétariat, de reprographie ou d'affranchissement sont, en général, payants.

A chaque entreprise de faire ses comptes, en tenant compte de la flexibilité du système: ainsi, la surface louée peut varier d'un mois sur l'autre et les salles de réunion sont, en général, réglées à l'heure ou à la demi-journée.