Bureaux : des loyers en baisse en 2010

Des renégociations et l'impact de l'indice du coût de la construction (ICC) ont engendré une baisse des loyers de l'ordre de 3 % en 2010.

Des loyers en baisse et des objectifs en termes de performance environnementale loin d'être atteints, telles sont les principales conclusions mises en avant par les indicateurs IPD* 2010 de l'immobilier d'exploitation.

Une baisse des loyers de 3 %...

Premier constat : en 2010, le coût total d’exploitation par m² SUBL (surface utile brute locative) est de 482 €/m² pour les bureaux, soit une baisse de 2,3 % par rapport à l’année dernière, à périmètre constant. Ces chiffres s'expliquent par une baisse des loyers de l’ordre de 3 %, en raison de l’impact de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE mais également par les renégociations. Les coûts d’occupation (loyers et taxes) restent, en effet, la composante majeure du coût total d’exploitation puisqu’ils représentent, en moyenne, 50 % de celui-ci. Les services aux bâtiments, qui représentent 22 % du coût total, enregistrent une baisse de 1,5 % sur 2010. Une première depuis 2002! Cependant, ce chiffre révèle des évolutions contrastées : la maintenance mécanique et électrique baisse de plus de 8 % tandis que le nettoyage connaît une croissance de +2,4 %.

Et une densification de l'espace de travail

Le coût total par occupant, s’élève en moyenne à 10 071 €/ occupant pour les bureaux (soit une baisse de 4,6 % ). Ces chiffres s’expliquent par la densification de l’espace. Ainsi, depuis trois ans, l'IPD a observé une baisse régulière des m² SUBL par occupant, qui s’est intensifié cette année, puisque elle est de -2,4 % contre -1,3 % en 2009. Un occupant d’un immeuble de bureau dispose ainsi, en moyenne, de 20,9 m² SUBL en 2010. La surface moyenne des bureaux se compose pour moitié d’espaces de travail, pour un quart d’espaces support (restauration, social, lieux de réunions et espaces ressources) et pour un autre quart, de circulations primaires et sanitaires. Il est à noter que 42 % des surfaces de travail sont des bureaux fermés (un à deux postes de travail).

En ce qui concerne la performance environnementale, les données s’appuient sur 400 immeubles représentant plus de 6 millions de m². En 2010, la consommation en énergie finale d’un immeuble de bureau, c’est-à-dire directement consommée, est de 247 kWh-ef/m² SHON. « Plus concrètement, cela représente en consommation d’eau une piscine olympique pour un immeuble et l’utilisation de moins d’une ramette de papier par occupant et par jour », résume Philippe Fixel directeur IPD utilisateurs Europe du Sud. Ce résultat est stable (+0,2 %) par rapport à l’année dernière. En revanche les émissions de CO² sont en augmentation de +2,5 % par rapport à 2009. La raison ? Le recours aux énergies fossiles plus économiques mais avec un impact sur le bilan carbone plus mauvais que l’électricité. Un point positif, les consommations d’eau et les déchets sont encore en baisse cette année (respectivement -9,6 % et -10,4 %). Enfin, IPD a mené une étude sur la performance énergétique des immeubles HQE dont il ressort que les immeubles HQE consomment, en moyenne par m², 16 % d’énergie finale en moins, 36 % d’eau en moins et produisent 18 % de déchets en moins que les immeubles non HQE.

Sur quatre années d’historique cumulées du bureau en France, l’eau (-18,8 %) et les déchets (-25 %) progressent dans le bon sens. « A ce rythme là, on aura atteint les objectifs du Grenelle de l’environnement II dans 40 ans », ironise Philippe Fixel directeur IPD utilisateurs Europe du Sud

*Créée en 2002, la base de données IPD Utilisateurs couvre en 2011 plus de 7,2 millions de m² issus de 43 contributeurs différents.